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Mehrgenerationenhaus – Wohnen im Alter mit Herz und Verstand
Drei Generationen – ein Haus für zwei Familien. Sobald Alt und Jung unter einem Dach leben wollen, ist ein Zweifamilienhaus eine sehr gute Idee. Getrennte Eingänge, zwei Haushalte und Freiräume, machen ein Mehrgenerationenhaus zur idealen Immobilie für alle Beteiligten. Wohnen im Alter, also mit Kindern und Enkeln gemeinsam.
Auch wirtschaftlich ist das oft sinnvoll, denn durch die clevere Aufteilung von Eigenkapital und Kreditmitteln können Immobilieneigentümer zusätzlich Steuern sparen, wodurch die Immobilie eine gute Wertanlage sein kann. Viel Eigenheim kombiniert mit mehr oder weniger Zinshaus – der Kauf eines Zweifamilienhauses ist für zahlreiche Immobilienerwerber die Krönung. Vor allem dann, wenn die Großeltern noch rüstig und voller Tatendrang sind und den beruflich stark engagierten Eltern gern bei der Kinderbetreuung helfen. Dann bietet das Mehrgenerationenhaus in vielerlei Hinsicht ein ideales Lebensumfeld. Zusätzlich verspricht das Wohnen unter einem Dach nicht nur einen sicheren Hort für die Familie, sondern auch ein Familienmodell, das der Fiskus mitsponsort.
Steuerersparnis mit dem Mehrgenerationenhaus
Wer ein Zweifamilienhaus halb zur Selbstnutzung, halb zur Vermietung oder wahlweise ein Objekt mit Einliegerwohnung kauft, kann dauerhaft Steuern sparen. Und das funktioniert - vereinfacht dargestellt - so: Als Vermieter kassiert der Eigentümer die Miete. Zwar muss er diese als Einnahme versteuern, im Gegenzug darf er aber die Abschreibung, Instandhaltung, Schuldzinsen und andere Werbungskosten, die auf den vermieteten Teil des Hauses entfallen, als abzugsfähige Ausgaben für die Mietwohnung beim Finanzamt voll absetzen.
Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, kann sich aus der vermieteten Immobilie ein steuerlicher Verlust ergeben, was besonders in den ersten Jahren der Immobilienfinanzierung, mit Blick auf die noch vergleichsweise hohe Zinslast, nicht ungewöhnlich ist. Den Verlust muss der Eigentümer zunächst mit anderen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sofern vorhanden, verrechnen. Bleibt danach noch ein negativer Betrag übrig, lässt er sich auch nutzen, um andere Einkünfte zu mindern.
Mehrgenerationenhaus – Steuervorteile inklusive
Für viele Erwerber, die eine Alternative zum klassischen Einfamilienhaus suchen, gilt der Kauf eines Zweifamilienhauses angesichts solcher Vorteile vom Fiskus als eine clevere Steuersparmöglichkeit. In der Regel lohnt sich der Erwerb unter steuerlichen Gesichtspunkten nur für Käufer, die ein gutes zu versteuerndes Einkommen haben. Denn wer nur wenig bis fast gar keine Steuern zahlt, braucht logischerweise auch kein Steuersparmodell. Wann sich ein solches Investment rechnet – ist also letztlich – neben aller Emotion und Motivation für den Erwerb – vor allem ein Rechenexempel, das immer mit fachmännischer Unterstützung durchgeführt werden sollte.
Verteilung von Eigenkapital und Fremdmitteln
Das Gute daran: Finanzbeamten muss es egal sein, wie Immobilienerwerber Fremd- und Eigenmittel einsetzen. Denn der Fiskus, so hat der Bundesfinanzhof (BFH) bereits vor vielen Jahren in einer Reihe von Urteilen bestätigt (z. B. Az: IX R 44/95), darf Steuerzahlern nicht vorschreiben, ob sie zur Finanzierung einer Investition Eigenkapital einsetzen oder Kredite aufnehmen. Logische Konsequenz für Zweifamilienhauserwerber: Sie können durch eine geschickte Zuordnung der Finanzierungskosten zu den einzelnen Gebäudeteilen Ihrer gemischt genutzten Immobilie den steuerlichen Abzug von Kreditzinsen und damit Ihre Steuerersparnis optimieren.
Dazu ordnet man das Eigenkapital gezielt und ausschließlich der selbst genutzten Wohnung zu. Im Gegenzug finanziert man die zur Vermietung bestimmte Wohnung am besten vollständig mit Fremdkapital von Bank, Sparkasse oder einem anderen Finanzierungsinstitut eigener Wahl. Der Kniff: Je höher der Anteil an Fremdkapital für die Mietwohnung ausfällt, desto höher sind auch die steuerlich abzugsfähigen Schuldzinsen hierfür. Diese wiederum verringern die Versteuerung von Mieteinnahmen oder anderen Einkünften. Umgekehrt akzeptiert der Fiskus aber keine abzugsfähigen Schuldzinsen für die selbstgenutzte Wohnung. Daher sollte der Anteil von Fremdkapital für den privaten Immobilienteil so gering wie möglich ausfallen.
Beim Mehrgenerationenhaus die Finanzierung gut austarieren
Der Fiskus spielt allerdings bei diesem Steuersparmodell nur mit, wenn sowohl die Investitionskosten als auch die Darlehensmittel für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile sauber getrennt voneinander ausgewiesen und abgerechnet werden. Der Immobilienerwerber muss die, entsprechend ihrer Nutzungsart, verschiedenen Gebäudeteile wie eigenständige, voneinander unabhängige Objekte behandeln. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Erwerbs- als auch auf die Finanzierungskosten. Beide müssen jeweils den Gebäudeteilen eindeutig erkennbar zugeordnet sein. An dieses Verteilungsprinzip sollten sich Erwerber von Zweifamilienhäusern strikt halten. Alles andere ruft den Fiskus auf den Plan und gefährdet möglicherweise Steuervorteile.
Klare Verhältnisse schaffen Erwerber bereits mit dem Kaufvertrag, auf den der Fiskus ein besonderes Augenmerk wirft. Aus dem Kaufvertrag sollte unbedingt die Preisaufteilung nach den jeweiligen Flächenanteilen des Gebäudes klar hervorgehen. Das geht am einfachsten, indem der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der vermieteten und der selbstgenutzten Fläche auf Basis der Nutz- und Wohnfläche sowie des Grund und Bodens aufgeteilt wird. Hilfreich dabei kann eine gutachterliche Flächenberechnung sein.
Ebenfalls wichtig, damit der Fiskus mitspielt: Der Kaufpreis für den vermieteten Teil muss nachweisbar mit Kredit bezahlt werden. Denn nur dann dürfen die Schuldzinsen für die Mietwohnung künftig Jahr für Jahr in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Deshalb gilt das strikte Trennungsprinzip auch für die Finanzierung. Unbedingt nötig ist daher, dass vor Baubeginn bzw. Erwerb mindestens zwei getrennte Konten geführt werden. Auf dem einen werden die Gelder aus den Fremdmitteln deponiert und auf dem anderen die eigenen Ersparnisse.
Etwas komplizierter wird es, wenn auch für die Finanzierung der eigenen vier Wände Fremdkapital benötigt wird. Dann sollten Immobilienerwerber tunlichst zwei unterschiedliche Kreditanträge bei ihrem Finanzierungsinstitut stellen. Aus beiden muss wiederum objektiv nachvollziehbar hervorgehen, für welchen Gebäudeteil jeweils die Mittel bestimmt sind.
Tipp:
Die Darlehenssumme für den vermieteten Gebäudeteil darf die Anschaffungskosten hierfür nicht übersteigen. Ansonsten mutmaßt der Fiskus schnell, dass Mittel zweckentfremdet werden.
Auch die Zahlungen für den privat genutzten und den vermieteten Gebäudeteil müssen in jedem Fall strikt getrennt abgewickelt werden. Das gilt im Übrigen nicht nur für die Kaufpreisraten, sondern auch für Anschaffungsnebenkosten, wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer. Es ist daher wichtig, dass die Bank für jeden Darlehensvertrag ein entsprechendes Abwicklungskonto einrichtet und führt. Alle Maßnahmen, die unmittelbar der vermieteten Wohnung zuzuordnen sind, dürfen ausschließlich mit den entsprechenden Darlehensmitteln bezahlt werden. Betreffen Kosten allerdings das gesamte Gebäude, wie bei der Dacheindeckung, so müssen sie anteilig der jeweiligen Fläche zugeordnet und durch getrennte Überweisungen von dem jeweilig zugehörigen Konto beglichen werden.
Unbedingt dazu gehört, dass auf der Überweisung immer die Zweckbestimmung klar und vollständig angegeben wird.
Tipp:
Um Missverständnisse bei den Auftragnehmern zu vermeiden, sollte man am besten alle Beteiligten informieren, vor allem die Handwerker, dass deren Rechnungen gegebenenfalls anteilig von mehreren Konten beglichen werden.
Schuldzinsen und Werbungskosten
Wer sich nicht an das Aufteilungsprinzip beim Kauf und der Finanzierung von Zweifamilienhäusern hält, wird vom Fiskus abgestraft. So sind die Schuldzinsen steuerlich nur teilweise als Werbungskosten absetzbar, wenn die Kaufkosten nicht nach vermieteten und eigengenutzten Gebäudeteilen strikt getrennt finanziert werden. Dann nämlich teilt die Finanzverwaltung das investierte Eigenkapital und die geliehenen Mittel nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die zwei Wohnungen auf. Mit dem Effekt, dass die vermietete Wohnung anteilig auch mit eigenen Mitteln finanziert und der Steuerspareffekt so geschmälert wird.
Oma und Opa als „Steueroase“ im Mehrgenerationenhaus
Auch in punkto Mietvertrag zählt beim Mehrgenerationenhaus Genauigkeit. Aus steuerlichen Gründen ist es sinnvoll, mit den Großeltern einen Mietvertrag abzuschließen. Diese Vereinbarung sollte „wie unter Fremden üblich“ gestaltet sein. Also all jenes enthalten, das auch in einem Mietvertrag mit einem Nicht-Angehörigen steht. Im Gegenzug akzeptiert der Fiskus für die Mieter aus der eigenen Familie einen Spezialpreis, heißt eine geringere Miete als ortsüblich.
Die Vorzugsmiete für die Großeltern muss mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Mietzinses betragen. Liegt die Miete unter dieser Grenze, darf der Eigentümer auch nur anteilig, die auf den vermieteten Teil des Mehrgenerationenhauses entfallenden Kosten, mit dem Finanzamt abrechnen. Ansonsten darf der Eigentümer, die auf den vermieteten Teil des Hauses anfallenden Kosten, komplett steuersparend geltend machen.
Es lohnt sich also, bei der Suche nach der passenden Immobilie sorgfältig über das Wunschprofil fürs künftige Heim nachzudenken und so frühzeitig die Weichen für eine gemeinsame Lösung der ganzen Familie unter einem Dach zu stellen.
Anmerkung der Redaktion:
Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
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