Immobilienverkauf – Das sollten Verkäufer beachten

Oft ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung ein wichtiger Teil des eigenen Lebens. Es gibt jedoch gute Gründe, den eigenen vier Wänden „Adé“ zu sagen und einen Immobilienverkauf anzustreben. Ist diese Entscheidung erst einmal gefallen, stehen potenzielle Verkäufer jedoch vor einer ganzen Reihe ungeklärter Fragen: Wie viel Geld bekomme ich für meine Immobilie? Wie funktioniert ein Immobilienverkauf? Und was ist bei den Vorbereitungen und bei der Vermarktung zu beachten?

Inhaltsverzeichnis:

Die wichtigste aller Fragen: Welcher Kaufpreis lässt sich beim Immobilienverkauf erzielen?

Der Verkauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses geschieht häufig aus finanziellen Gründen. Somit ist die Frage nach dem möglichen Verkaufserlös für den Verkäufer eindeutig am wichtigsten. Der Betrag hängt dabei von unterschiedlichen Faktoren ab:

1. Allgemeine Marktsituation: Sind Immobilien gerade gefragt?

Sobald sich die Zinsen für Baukredite auf einem niedrigen Niveau befinden und Immobilien somit für immer mehr potenzielle Käufer erschwinglich werden, lässt sich dies als allgemein günstige Marktsituation für einen Verkauf bezeichnen. Bei tendenziell teuren Finanzierungskonditionen geht die Nachfrage nicht selten zurück, was auf das mögliche Preisniveau drückt. Das „Hintergrundrauschen“ des Marktes wirkt dabei wie ein Preisverstärker, der im Einzelfall jedoch durchaus unterschiedliche Ausmaße annehmen kann.

2. Die Lage der Immobilie: Einer der entscheidenden Faktoren

Beim Verkauf einer Immobilie wird nicht umsonst häufig der Ausspruch „Lage, Lage, Lage“ skandiert. Der Standort der Immobilie ist zweifellos das wichtigste Kriterium bei der Kalkulation des möglichen Verkaufserlöses. Dies zeigen schon die Unterschiede bei den Immobilienpreisen in größeren Metropolen (Stand: 2019):

Tabelle 1: Immobilienpreise aus dem 1. Halbjahr 2019: Quelle: Immowelt-Statistik auf Focus.de
Stadt Preis pro m² im 1. Halbjahr 2019 (Median)
München 7.500 Euro
Düsseldorf 3.610 Euro
Dortmund 1.800 Euro

Demnach würde eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 150 m² unter sonst gleichen Bedingungen (gleiche Marktsituation, gleiche Ausstattung) in München mit einem Kaufpreis von durchschnittlich 1.125.000 Euro zu Buche schlagen, während in Dortmund durchschnittlich nur 270.000 Euro fällig wären. Ein enormer Unterschied, der jedoch längst nicht die komplette Spanne in Deutschland abdeckt. Ländliche Regionen sind häufig noch deutlich günstiger, so dass sich dort auch nur ein geringerer Kaufpreis erzielen lässt.

Die Qualität einer Lage hängt dabei zuerst von der Nachfrage in der jeweiligen Region ab. Wo jeder gern wohnen möchte, liegen die Preise entsprechend hoch, wohingegen eher unattraktive Lagen entsprechend günstig ausfallen. Die wichtigsten Kriterien für eine hohe Nachfrage sehen dabei folgendermaßen aus:

  • Gute Jobsituation (hohe Nachfrage nach Arbeitskräften)
  • Hohe Qualität der Infrastruktur (z.B. gute Verkehrsanbindung, gute medizinische Versorgung, viele Einkaufsmöglichkeiten, schnelles Internet)
  • Gutes Angebot in Bezug auf Freizeitmöglichkeiten und Lebensqualität (z.B. Kinos, Sportvereine, Grünflächen und Kulturangebot)

3. Zustand und Ausstattung der Immobilie

Natürlich spielt auch die Immobilie selbst eine wichtige Rolle. Diesbezüglich sollten sich Immobilienbesitzer vor allem folgende Fragen stellen:

  • Wie alt ist die Immobilie?
  • Wurden alle wichtigen Instandhaltungsarbeiten in der Vergangenheit durchgeführt?
  • Welche energetischen Standards erfüllt die Immobilie?
  • Wann wurden zuletzt das Dach und die Heizung erneuert?
  • Wie steht es um den Modernisierungsgrad der Immobilie?
  • Existieren spezielle Ausstattungsmerkmale? (z.B. Balkone, größerer Garten, ein Aufzug oder eine luxuriöse Whirlpool-Badewanne)

Bei Eigentumswohnungen spielen zudem auch etwaige Sondernutzungsrechte, die Höhe des Hausgeldes sowie die Eigentümergemeinschaft selbst eine große Rolle

All diese Faktoren fließen in die Bewertung einer Immobilie ein. Um Argumente für eine spätere Verkaufsverhandlung zu bekommen, ist es sinnvoll, die Immobilie professionell bewerten zu lassen.

Wir führen eine komplette Immobilienbewertung für Verkäufer durch und begleiten diese darüber hinaus durch den gesamten Verkaufsprozess. Mit unserer langjährigen Erfahrung und Expertise helfen wir den Eigentümern, ihre eigenen vier Wänden an einen passenden Käufer zum optimalen Preis zu übergeben.

Wichtig:

Verkäufer sollten zudem auch die Kosten eines Immobilienverkaufs im Blick behalten. Neben dem Energieausweis (mittlerweile Pflicht) schlagen auch die Verkaufsanzeigen und je nach Bundesland ein Teil der Maklerkosten zu Buche. Abhängig von der Haltedauer der Immobilie kann zusätzlich noch die Spekulationssteuer dazukommen, sofern es sich um ein vermietetes Objekt handelt.

Den Immobilienverkauf planen: Diese Schritte sind wichtig

Wer sich für den Verkauf seiner Immobilie entschieden hat, steht am Anfang eines Planungsprozesses, der in den meisten Fällen die folgenden Schritte enthält:

1. Wertermittlung durchführen lassen

Wie oben bereits beschrieben, ist es zunächst wichtig, den objektiven Wert der eigenen Immobilie oder des Grundstücks zu kennen. Dieser gibt bereits Aufschluss darüber, mit welchem Erlös der Verkäufer ungefähr rechnen kann. In Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Makler lässt sich der Verkaufsprozess häufig so optimieren, dass am Ende sogar ein Zusatzerlös unter dem Strich steht.

2. Die relevanten Unterlagen zusammenstellen

Im Zuge eines Immobilienverkaufs werden Unterlagen benötigt, die zudem auch ins Exposé (Informationsdokument für Käufer) aufgenommen werden.

Zu diesen Unterlagen gehören:

  • Wohnflächenberechnung
  • Grundrisse
  • Eine genaue Baubeschreibung
  • Energiewerte
  • Aussagekräftige Fotos von außen und innen
  • Nachweise über Gebäudeversicherungen

Zusätzlich lohnt es sich, bereits jetzt die darüber hinaus benötigten Unterlagen für eine spätere Besichtigung aufzubereiten:

Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug dient als Beweis dafür, dass auf der Immobilie keinerlei Belastungen in Form von Besicherungen oder Rechten Dritter mehr liegen. Darüber hinaus kann ein potenzieller Käufer auf diesem Weg sicher sein, dass noch kein anderer Käufer verbindlich über eine Auflassungsvormerkung seine Kaufabsicht angemeldet hat. Erhältlich ist der Grundbuchauszug beim Grundbuchamt.

Maßnahmenaufstellung: Eine Liste über die durchgeführten Modernisierungen und Sanierungen aus der Vergangenheit gibt dem Interessenten einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie. Oft ist dies zudem ein Argument in den Preisverhandlungen.

Energieausweis: Wer eine Immobilie verkaufen möchte, benötigt hierfür einen Energieausweis. Ob dabei ein verbrauchsbasierter Ausweis ausreicht oder doch ein Energiebedarfs-Ausweis ausgestellt werden muss, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

Wichtig:

Wer eine Eigentumswohnung zum Verkauf anbieten möchte, sollte auch alle relevanten Unterlagen wie die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Hausgeldabrechnungen (Wohngeldabrechnungen) zur Verfügung stellen. So können die Interessenten sich ein Bild davon machen, welche Rücklagen gebildet wurden und wie hoch das monatliche Hausgeld ausfällt.

3. Exposé erstellen lassen

Das Exposé ist ein Dokument, welches zum einen die Interessenten genauer über das Verkaufsobjekt informieren soll. Zum anderen dient es jedoch auch dem Zweck, das Interesse potenzieller Käufer zu wecken.

Aus den oben zusammengestellten Unterlagen lassen sich die wichtigsten Daten ins Exposé übernehmen:

  • Wohnfläche
  • Grundstücksgröße
  • Zimmeranzahl
  • Baujahr der Immobilie
  • Modernisierungen und Sanierungen
  • Fotos
  • Lageplan
  • Energieausweis
  • Monatliche Nebenkosten
  • Angestrebter Verkaufspreis (meistens als Verhandlungsbasis mit kleinem Aufschlag)

Für eine professionelle Außenwirkung ist es wichtig, ein entsprechend hochwertiges Exposé zu erstellen, welches Käufer für das Objekt begeistert. Aus diesem Grund lohnt es sich, damit einen Experten zu betrauen. In Zusammenarbeit mit dem Verkäufer erstellen wir ein verkaufsförderndes und hochprofessionelles Exposé, welches genau diese Zwecke erfüllt.

4. Immobilienangebot und Vermarktung

Als nächstes geht es darum, Interessenten über den beabsichtigten Verkauf der Immobilie zu informieren. Den Möglichkeiten der Vermarktung sind hierbei nahezu keinerlei Grenzen gesetzt. Gerade hier zahlt sich die Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Makler aus, denn dieser kann neben Standardmaßnahmen wie Inseraten auf Fachportalen im Internet und passenden Zeitungen noch weitere Möglichkeiten nutzen:

  • Immobilien im eigenen Kontaktnetzwerk (andere Immobilienmakler oder große Immobiliengesellschaften) anbieten
  • Den Verkäufer mit potenziellen Käufern aus dem eigenen Kundenkreis zusammenbringen

5. Besichtigungen durch Interessenten und Verkaufsgespräch

Interessenten, denen das Exposé gefallen hat, nehmen die Immobilie in einem nächsten Schritt gern bei einer Besichtigung genau unter die Lupe. Hierbei gilt: Je besser der erste Eindruck, desto besser auch die Verkaufschancen. Wenn Verkäufer ihre Immobilie also noch einmal „aufpolieren“ und zudem souverän auf alle Fragen antworten können, ist schon viel gewonnen.

Als erfahrener Dienstleister unterstützen wir die Eigentümer selbstverständlich auch bei Besichtigungsterminen und dem späteren Verkaufsgespräch. Gern führen wir auch die Preisverhandlungen, um so das bestmögliche Ergebnis für den Verkäufer rauszuholen. Dabei können diese gleich von mehreren Vorteilen profitieren:

  • Makler können ein solches Gespräch objektiv angehen (Eigentümer haben oft auch eine emotionale Bindung, die bei Verhandlungen mitunter im Weg steht).
  • Durch die Erfahrung aus zahlreichen Preisverhandlungen können unsere Makler allzu forsche Forderungen nach Preisnachlässen höflich, aber bestimmt zurückweisen.
  • Verkäufer behalten trotzdem die alleinige Entscheidungsgewalt darüber, an wen zu welchem Preis verkauft wird.

6. Notartermin und Kaufvertrag

Die letzten Schritte im Verkaufsprozess bestehen darin, bei einem Notar einen Kaufvertrag aufsetzen zu lassen, der alle wichtigen Vereinbarungen enthält. Auch hier stehen wir Verkäufern helfend zur Seite und sorgen dafür, dass alles zur vollsten Zufriedenheit erledigt wird. Nach der Vertragsunterzeichnung und der Entrichtung des Kaufpreises durch den Käufer übergibt der Verkäufer die Immobilie und der Verkauf ist abgeschlossen.

Immobilienverkauf überlegt angehen und das Optimum herausholen

Ein Immobilienverkauf ist ein organisatorisches Großprojekt, welches nicht wenige Immobilieneigentümer im ersten Moment überfordert. Neben der Immobilienbewertung müssen die erforderlichen Unterlagen beschafft sowie zusammengestellt werden und ein Exposé ist für den Verkaufserfolg ebenfalls erforderlich. Ferner stehen auch noch die Vermarktung sowie entsprechende Besichtigungstermine und Verkaufsverhandlungen auf dem Programm.

Aufgrund der Komplexität ist es häufig sehr sinnvoll, einen Makler mit ins Boot zu holen. Wer den Verkaufsprozess optimieren und zudem teure Fehler vermeiden möchte, kann mit uns auf einen starken Partner setzen. Wir begleiten Verkäufer von der Wertermittlung über das Exposé bis zum endgültigen Verkauf und helfen dabei, das bestmögliche Resultat zu erzielen!

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