Sind Immobilien als Wertanlage in 2021 sinnvoll?

In Zeiten massiv niedriger Zinsen stellt sich immer wieder die Frage, wie man vorhandenes Vermögen sinnvoll anlegen kann. Egal, ob Sie eine Erbschaft gemacht haben oder es um Ihre persönlichen Ersparnisse geht – die meisten Anleger legen Wert darauf, Ihr Vermögen nicht nur verwalten zu lassen, sondern dieses auch entsprechend zu vermehren. In den ersten Jahren der Zinsflaute haben sich Immobilien dabei als hervorragende Wertanlage hervorgetan. Wie beliebt Immobilien als Wertanlage sind, zeigt sich beispielsweise in der Tatsache, dass 31,2 Prozent aller Wohnungen Mietwohnungen sind und von Privatpersonen vermietet werden.

Das führt unter anderem dazu, dass die Preise für Immobilien in Deutschland seit Jahren rapide in die Höhe schießen. Wenn Sie als Beispiel den durchschnittlichen Preis für eine Eigentumswohnung in Deutschland aus dem 1. Quartal des Jahres 2020 heranziehen, landen Sie bei einem Quadratmeterpreis von 3.255 Euro. Das ist im Vergleich zum 1. Quartal 2019 eine mehr als 10-prozentige Steigerung.

Auf den ersten Blick sind damit Immobilien auf jeden Fall eine Anlage, die eine enorme Wertsteigerung erleben. Dabei verschleiern auf ganz Deutschland gerechneten Durchschnittswerte einige Schwierigkeiten, welche im Bereich des Immobilienmarktes auf Anleger warten. Denn leider lassen sich allgemeine Durchschnittszahlen nur in den wenigsten Fällen auf die tatsächliche Lage am Immobilienmarkt vor Ort umlegen.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird deutschlandweit von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dabei spielen beispielsweise:

• der aktuelle Zustand der Immobilie
• die Qualität der Bausubstanz
• die Lage der Immobilie
• die Region, in der Sie die Immobilie erwerben möchten und
• Größe und Extras wie Garten

und weitere Faktoren eine wichtige Rolle.

Grundsätzlich hat sich das Umfeld bei der Immobilienfinanzierung in den letzten zwanzig Jahren stark verändert. Nehmen wir als Beispiel einen klassischen Baukredit mit einer Summe von 300.000 Euro bei 10-jähriger Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung. Für einen solchen Kredit mussten Sie im Jahr 2000 mehr als 6 Prozent Zinsen zahlen.

Im Jahr 2010 lag der Zinssatz für denselben Kredit bei rund 4,0 Prozent. Heute können Sie entsprechende Kreditangebote, mit geringem Eigenkapital, schon für 0,8 Prozent bekommen. Das bedeutet natürlich eine erhebliche Vergünstigung der Kosten bei der Kapitalbeschaffung. In den letzten zehn bis fünfzehn Jahren hat genau dieser Faktor hat allerdings auch den Immobilienmarkt in manchen Regionen erhitzt.

In Großstädten wie München, Hamburg, Düsseldorf oder Berlin sind viele Immobilien in diesem Zeitraum im Preis um ein Vielfaches gestiegen. In anderen Regionen, wie den vielen Großstädten zwischen 250.000 und 600.000 Einwohnern, war ein Anstieg der Preise spürbar – wenn auch nicht so stark. In ländlichen Regionen hingegen sind die Immobilienpreise meist nur leicht gestiegen oder, bei besonders unattraktiven Regionen, sogar rückläufig.

Das zeigt, wie wichtig heute die Region ist, in der eine Immobilie liegt. Ist die nächste größere Stadt eine halbe Stunde Fahrzeit entfernt, die nächste Universität nicht mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen und der landwirtschaftlich genutzte Grund in der Umgebung Ihrer Immobilie größer als der Baugrund, ist auch der Wert der Immobilie vergleichsweise niedrig.

Ist hingegen von der Lage der Immobilie die Rede, meint man das Stadtviertel, in dem eine Immobilie liegt. Hier geht es um die sogenannte Mikrolage – also die Frage, wie die Einkaufssituation in der Nähe Ihrer Immobilie ist, ob Schulen und Kindergarten leicht zu erreichen sind, ob Restaurants in der Nähe sind und ob Sie mit Lärmbelästigung durch den Verkehr einer viel befahrenen Straße rechnen müssen.

Welche Immobilien eignen sich als Wertanlage?

Dass eine Immobilie, die Sie als Wertanlage nutzen möchten, eine solide Bausubstanz haben sollte und dass diese von Ihnen in einem guten Zustand gehalten werden sollte, ist selbstverständlich. Allerdings stellt sich gerade für Menschen, die eine Immobilie als Wertanlage kaufen möchten die Frage, welche Immobilie sich am ehesten eignet. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten, auf die Sie setzen können.

"Teure" Immobilie in hervorragender Region und Lage

In Großstädten wie München, Berlin oder Düsseldorf kosten Eigentumswohnungen in guter Lage ein Vermögen. Sie können allerdings auch fest davon ausgehen, dass Sie diese Immobilie vermieten können. Die Rendite wird dabei anfangs vergleichsweise klein sein, da die Kreditkosten gerade in den ersten Jahren einer Finanzierung recht hoch ausfallen. Wenn die Immobilie seit zehn Jahre oder länger Ihr Eigentum ist, wächst die Rendite aller Erfahrung nach. Hier haben Sie eine vergleichsweise hohe Wertsicherheit bei einem letztlich akzeptablen Risiko durch die anfallenden Anfangskosten.

Weniger teure Immobilie in guter Region und Lage

In kleineren Städten hingegen kann es möglichweise auch mal zu einem Leerstand kommen. Dazu kommt, dass die Mieten in der Regel nicht so hoch sind, wie in den anfangs genannten Beispielen. Damit haben Sie geringere Mieteinnahmen und müssen womöglich bei der Suche nach neuen Mietern das eine oder andere Zugeständnis machen. Dafür sind die Immobilienpreise deutlich niedriger.

Welche Variante die für Sie passende ist, hängt davon ab, wie viel Geld Ihnen tatsächlich zur Verfügung steht und wie risikofreudig Sie in die Investition gehen möchten.

Behalten Sie den Mietpreismultiplikator im Blick

Sie sollten, bevor Sie sich für eine Immobilie in einer Region entscheiden, immer einen Blick in den aktuellen Mietspiegel werfen. Welchen Mietzins kann Ihre Immobilie realistisch betrachtet am örtlichen Wohnungsmarkt abwerfen? Dann sollten Sie diesen Wert mit dem Kaufpreis der Immobilie gegenüberstellen. Der Mietpreismultiplikator wird nach folgender Formel errechnet:

Kaufpreis + Neben- und Modernisierungskosten / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator

In den meisten Regionen sollte dieser nicht über 25 liegen. In besonders beliebten Großstädten kann ein Wert von bis zu 35 akzeptabel sein – in ländlichen Regionen hingegen eher ein Wert von unter 15.

Drei Arten von Anlageimmobilien

Man unterscheidet im Bereich der Immobilie als Wertanlage zwischen drei verschiedenen Kategorien. Welche davon für Sie infrage kommt, hängt vor allen Dingen von Ihren persönlichen finanziellen Möglichkeiten ab.

1. Mietshaus – hierbei handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, indem Sie mehrere Wohneinheiten an unterschiedliche Personen vermieten können
2. Vermietete Eigentumswohnung – Sie besitzen eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus und vermieten diese
3. Vermietetes Einfamilienhaus – Sie besitzen ein Einfamilienhaus und vermieten dieses

Die Vorteile von Immobilien als Wertanlage

Es ist immer sinnvoll, sich vor einer so wichtigen Entscheidung, wie dem Kauf einer Immobilie die Vorteile in den Sinn zu rufen. Die Vorteile einer Immobilie als Wertanlage sind dabei:

• Inflationsschutz – Gerade als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, den Mietvertrag so zu gestalten, dass eine regelmäßige Mieterhöhung die Inflationsgefahr erheblich reduziert
• Gute Ergänzung Ihres Investment-Portfolios – Wenn Sie bereits ein interessantes Anlageportfolio Ihr Eigen nennen, können Sie dieses durch eine Immobilie als Wertanlage sinnvoll ergänzen
• Steuervorteile – Als Vermieter können Sie viele Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie von den Steuern Gerade in den Anfangsjahren des Immobilienbesitzes übersteigen die Kosten für Handwerkereinsätze etc. oftmals die Einnahmen. Die übersteigenden Kosten können dann auch mit anderen Einnahmearten verrechnet werden, was zu erheblichen Steuererstattungen führen kann.
• Normalerweise eine hohe Wertbeständigkeit – bei einer sinnvollen Investition in eine Immobilie mit guter Lage können Sie sich auch auf eine hohe Wertbeständigkeit verlassen

Die Rendite von Anlageimmobilien (Rechenbeispiel)

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Rendite Ihrer Anlageimmobilie zu errechnen. Eine der sinnvollsten ist dabei die Nettomietrendite. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten, sollten Sie vom Vorbesitzer alle notwendigen Informationen einholen, um die Nettomietrendite einmal berechnen zu können. Diese errechnet sich wie folgt:

Nehmen Sie die Jahresnettokaltmiete und ziehen Sie hier die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Jahr ab. Dann multiplizieren Sie das Ergebnis mit dem Faktor 100. Anschließend teilen Sie diese Summe durch den Kaufpreis + Kaufnebenkosten des Objektes. Das Ergebnis ist die Nettomietrendite.

Fazit

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In jedem Fall sollte die Rendite Ihren Anforderungen entsprechen und die Investition für Sie stemmbar sein – auch, wenn es einmal für eine kurze Zeit zu einem Leerstand in Ihrer Wohnung kommt.