Nebenkosten - Mit was Immobilienkäufer rechnen müssen

Wer eine Immobilie erwirbt, muss nicht nur den reinen Kaufpreis zahlen. Nebenkosten fallen in jeder Phase des Eigenheimerwerbs an – beim Grundstückskauf, bei der Finanzierung, beim Bauen selbst und im Anschluss daran, wenn der Umzugswagen vorfährt und das neue Heim bezogen werden soll. Manche Kosten, wie die Grunderwerbsteuer, sind vom Gesetzgeber vorgeschrieben und – gemessen in Prozent vom Erwerbspreis – unveränderlich hoch. Bei dem seit längerem herrschenden Preisauftrieb am deutschen Immobilienmarkt steigen auch sie unaufhaltsam mit.

Auf andere Kosten wiederum haben Immobilienerwerber Einfluss, denn diese können variieren. Haus- und Wohnungskäufer sollten sich daher am besten rechtzeitig einen Überblick über alle Ausgabeposten verschaffen.

Die durchschnittlichen Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Insgesamt können die Nebenkosten einen erkennbaren Teil des Budgets ausmachen. Allein für die klassischen Erwerbsnebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag, den Makler sowie die Grunderwerbsteuer, können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises hinzukommen. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 350.000 Euro können diese Kostenposten mehr als 50.000 Euro ausmachen. Welche Größenordnung Nebenkosten insgesamt beim Erwerb des Eigenheims einnehmen können, erkennen viele Bauherren erst am Ende ihres Vorhabens und sind dann überrascht. Je eher sich der Käufer eine Übersicht verschafft, desto besser gelingt ihm die Budgetplanung.

 

Wann werden beim Immobilienkauf die Nebenkosten fällig?

Erwerbsnebenkosten müssen sofort bei Erwerb bezahlt werden. Hinzu kommt: Sie müssen üblicherweise aus dem Eigenkapital getragen werden. Denn Finanzierungsinstitute geben hierfür in der Regel keinen Kredit.

 

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist Sache der Bundesländer und fällt beim Erwerb eines Grundstücks an. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Am niedrigsten fällt die Grunderwerbsteuer (Stand: Dezember 2020) mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen aus. Am meisten zahlen Grundstückskäufer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5 Prozent.

In den vergangenen Jahren ist diese Steuer in einigen Bundesländern erhöht worden.

Tipp

Wer an der Grenze von zwei Bundesländern wohnt, kann möglicherweise bei diesem Posten sparen, wenn er sein neues Heim im benachbarten Bundesland erwirbt.

Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienerwerb?

Kaufverträge über Immobilien müssen von einem Notar abgesegnet werden. Als Partner von Käufer und Verkäufer hat der Rechtsexperte zahlreiche Aufgaben. Dazu zählen im Wesentlichen die Erstellung eines Entwurfs des Kaufvertrages sowie die Beurkundung der Vereinbarung.

Im Gegenzug verlangen Notare – ebenso wie das Gericht - nach dem „Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare“ (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG) Geld für ihre Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Abschluss von Immobilienkaufverträgen.

So viel kostet der Notar

Die Notarkosten richten sich nach der Bedeutung sowie dem Wert des Geschäfts, beim Immobilienkaufvertrag also nach dem Kaufpreis. Für jedes Geschäft sieht das GNotKG einen bestimmten Gebührensatz vor. Davon ausgehend errechnet sich die konkrete Gebühr nach der vom Geschäftswert abhängigen Gebührenstaffelung.

Die Beurkundungsgebühr umfasst dabei die umfassende Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die Beurkundung im engeren Sinne.

Wichtig

Haus- und Wohnungskäufer sollten zudem auf die Unterschiede zwischen der Gebühr für die Beurkundung, sowie der Gebühr für weitere Tätigkeiten des Notars, beispielsweise für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung, unterscheiden. Hinzu kommen üblicherweise Auslagen für Abschriften, Porto und Telekommunikation plus Umsatzsteuer.

Das GNotKG gilt bundesweit einheitlich und ist für alle Notare gleichermaßen verbindlich. Für das gleiche Geschäft fallen also bei jedem Notar die gleichen Gebühren an.

 

Wie viel kostet die Dienstleistung des Grundbuchamts?

Auch das Grundbuchamt möchte Geld für seine Dienstleistung. Konkret: Bei der Eintragung des Eigentümers wird eine Gebühr in Abhängigkeit vom Kaufpreis bzw. Verkehrswert des Grundbesitzes fällig. Bei Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld ist der Nennbetrag des Rechts für die Höhe der Gebühr entscheidend.

Nach einer Faustformel sollten Immobilienerwerber mit rund 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren.

So viel kostet ein guter Immobilienmakler

Am 23. Dezember 2020 trat eine Neuregelung der Maklergebühren in Kraft, die Immobilienkäufer spürbar entlastet. Die neue Regelung sieht vor, dass sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie die Courtage hälftig teilen – und zwar bundesweit einheitlich. Die Neuregelung für die Verteilung der Maklercourtage gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern einschließlich entsprechender Häuser mit Einliegerwohnung sowie für Eigentumswohnungen.

 

Nebenkosten bei der Finanzierung von Immobilien

Auch Banken und Sparkasse stellen Immobilienerwerbern Nebenkosten in Rechnung. Zwar berücksichtigt der Effektivzins eines Baukredits die Zinsen, die pro Jahr in Prozent der Kreditschuld an die Bank gezahlt werden müssen (Sollzins), sowie die zusätzlich einmaligen und laufenden Nebenkosten. Klare Vorgaben dazu enthält die Preisangaben-Verordnung: Die Bank muss alles einrechnen, was der Kunde im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag zahlen muss – vorausgesetzt die Kosten sind dem finanzierenden Geldinstitut bekannt.

Es gibt aber Nebenkosten, die der Effektivzins nicht enthält.

Beispiel: Bereitstellungszinsen, sobald der Bauherr oder Käufer die Kreditsumme in mehreren Teilbeträgen abruft. Bei langen Bauzeiten kann das den Kredit erheblich verteuern. Ebenso nicht enthalten sind Ausgaben für Versicherungen und Zusatzleistungen, die nicht zwingend Voraussetzung für den Kredit oder dessen Konditionen sind. Beispiel: Restschuldversicherung.

Transparenz schaffen bei Finanzierungsnebenkosten

Immobilienerwerber sollten daher auf Transparenz bei der Immobilienfinanzierung achten. Beispielsweise indem sie sich alle Nebenkosten von ihrer Bank oder Sparkasse im Rahmen des Finanzierungsangebots explizit ausweisen lassen und diese im Anschluss mit ihrem zuständigen Ansprechpartner zu ihren Gunsten verhandeln. Hier kann zum Beispiel eine lange „Karenzzeit“, in der sie noch keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen, vereinbart werden.

Tipp

Bei vielen Objekten von FALC Immobilien fällt keine zusätzliche Käuferprovision an. Schauen Sie sich gerne bei unseren Immobilienangeboten um und sprechen Sie gerne für alle Fragen Ihren Partner vor Ort an.

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