Nutzfläche - Definition und Berechnung

Sie sind Eigentümer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses und möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten? Oder bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst und wollen eine Versicherung abschließen, für deren konkrete Beitragsberechnung Sie nach Ihrer Wohn- oder Nutzfläche gefragt werden?

Da stellt sich schnell die Frage, was ist überhaupt der Unterschied zwischen einer Wohn- und einer Nutzfläche und warum ist es so wichtig in verschiedenen Situationen klar zwischen der Wohnfläche und der Nutzfläche zu unterscheiden.

Tipp:

Wenn Sie eine Wohnung oder eine Immobilie vermieten möchten, müssen Sie auf einige Fallstricke achten. Einer dieser Fallstricke betrifft auch die Gesamtgröße der Wohnung, denn in verschiedenen Bundesländern gelten Mindestgrößen für Mietwohnungen. So regelt beispielsweise § 9 des Wohnungsaufsichtsgesetz NRW, dass die Überlassung einer Mietwohnung nur rechtmäßig ist, wenn sichergestellt ist, dass pro Erwachsenen mindestens 9 Quadratmeter Wohnfläche und pro Kind mindestens 6 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. Hier ist es sehr wichtig, die Wohnfläche klar von dem Begriff der Nutzfläche zu unterscheiden. Ist die Wohnung für die Anzahl der Personen zu klein, spricht man rechtlich betrachtet von einer Überbelegung, für die der Vermieter dann die Verantwortung trägt.

Was ist die Nutzfläche?

Es gibt im deutschen Sprachgebrauch zwei Arten von Nutzflächen. Das eine ist die landwirtschaftliche Nutzfläche. Darunter fallen Wiesen, Felder, Äcker, Wälder, Obstwiesen, Weinberge und alle anderen landwirtschaftlich genutzten Flächen.

Die andere Art der Nutzfläche besteht im Wohnungsbaurecht und hat außer der Namensgleichheit relativ wenig mit der landwirtschaftlichen Nutzfläche gemein. Bei der Nutzfläche eines Hauses spricht man von jeder Fläche, die zwar zu irgendeinem Zweck genutzt werden kann, aber nicht zwangsläufig bewohnt wird. Tatsächlich gibt es rechtlich betrachtet nach der DIN 277 drei Arten von Flächen in einem Gebäude:

  • Nutzfläche
  • Verkehrsfläche
  • Funktionsfläche

Die Wohnfläche ist immer Teil der Nutzfläche.

Was gehört zur Nutzfläche?

Alle Wohnräume einer Wohnung oder eines Hauses sind Bestandteil der Nutzfläche. Gehen wir von den rechtlichen Rahmenbedingungen aus, dann regelt die DIN 277 welcher Raum zu welcher Flächenart gehört. Für die Nutzfläche kennt die genannte DIN sieben verschiedene Kategorien. Diese sind:

  • Nutzflächen zum Wohnen und für den Aufenthalt
  • Nutzflächen für die Büroarbeit
  • Bereiche für die Produktion, Hand- und Maschinenarbeit
  • Bereiche zum Lagern von Waren, zur Verteilung und für den Verkauf
  • Räume für die Vermittlung von Bildung, für Unterricht und für Kultur
  • Bereiche zur Ausübung von heilenden pflegerischen Berufen
  • Sonstige Nutzflächen

Damit wird schnell klar, dass Nutzflächen nicht nur in einem reinen Wohnhaus zu finden sind. Auch in jedem Betrieb, jeder Fabrik und jedem Bürogebäude gibt es eine Menge Nutzflächen. Die meisten Nutzflächentypen sind dabei keine Wohnflächen.

Tipp:

Wenn Sie ein Haus bauen und Ihr Haus selber planen, sollten Sie bei der Berechnung der Grundrisse und der Eingabe der Wohnfläche für den Bauantrag auch an die Nutzflächen denken und diese tatsächlich gesondert deklarieren – vor allem die Bereiche, die zwar Nutzfläche, aber keine Wohnfläche sind. Die Nutzflächenberechnung sollten Sie dabei nach der DIN 277 vornehmen oder sich von einem versierten Experten in diesem Bereich beraten lassen. Wichtig ist dabei, von vornherein klar zu machen, welche Bereiche eben reine Nutzflächen sind. Ein Bauantrag kann schon scheitern, wenn Bereiche als Wohnfläche ausgewiesen sind, obwohl beispielsweise die notwendige Raumhöhe nicht durchgehend gegeben ist. Diese Räumlichkeiten können nur als Nutzfläche bewilligt werden.

Unterschied zwischen Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gab es im Jahr 2018 rund 38 Millionen Haushalte in Deutschland. In diesen Haushalten standen jedem Haushaltsmitglied im Durchschnitt 46 Quadratmeter an Wohnfläche zur Verfügung. Generell begegnet man oft dem Begriff „Wohnfläche“, wenn man sich beispielsweise im Bereich von Mietimmobilien umsieht, eine Immobilie kaufen oder ein Objekt verkaufen möchte.

Da stellt sich die Frage, wo die Unterschiede zwischen der Nutzfläche, der Wohnfläche und der Grundfläche einer Immobilie liegen. Wir haben die verschiedenen Merkmale der einzelnen Flächentypen einmal kurz für Sie zusammengefasst:

Grundfläche

Als Grundfläche bezeichnet man die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. Im Prinzip ist die Fläche des Erdgeschosses die Grundfläche eines Hauses. Die Grundfläche wird dabei oft auch als „bebaute Fläche“ bezeichnet.

Nutzfläche

Wer eine Nutzflächenberechnung vornehmen möchte, sollte natürlich erst einmal wissen, was genau die Nutzfläche eigentlich ist. Grob gesagt ist die Nutzfläche jeder Teil eines Gebäudes, der rechtlich betrachtet genutzt werden darf. Von der Nutzfläche abgeteilt betrachtet man Verkehrs- und Funktionsflächen. Verkehrsflächen sind beispielsweise:

  • Treppen
  • Flure
  • Eingänge
  • Hallen
  • Aufzüge

Diese dürfen aus verschiedenen rechtlichen Gründen zu keinem anderen Zweck als für den Menschenverkehr genutzt werden. Funktionsflächen dürfen ebenfalls nicht zweckfremd genutzt werden. Sie dienen der Funktionsfähigkeit des Hauses oder des Unternehmens. Heizungsräume oder Maschinenräume sind beispielsweise solche Funktionsflächen.

Wohnfläche

Als Wohnfläche wird der Teil der Immobilie bezeichnet, der bewohnt werden kann. Einzelne Bereiche werden bei der Wohnflächenberechnung besonders gewertet. So zählt etwa der Balkon nur mit der Hälfte seiner tatsächlichen Fläche als Wohnfläche. Auch Bereiche mit starken Schrägen und dementsprechend niedriger Standhöhe können keine Wohnflächen sein – sehr wohl aber Nutzräume.

Nutzflächenberechnung nach DIN - so geht´s

Wenn Sie die Nutzfläche Ihrer Immobilie berechnen möchten, ist dies denkbar einfach, denn die DIN 277 regelt die Berechnung. Im Prinzip müssen Sie lediglich die Quadratmeterzahl aller Räume Ihrer Immobilie, die laut der DIN 277 als Nutzfläche zu werten sind, miteinander addieren. Das Ergebnis ist die Nutzfläche Ihrer Immobilie. Hier einmal ein Beispiel:

Die Nutzflächenberechnung am Beispiel der Immobilie der Familie Müller

Familie Müller wohnt in einem Haus mit den folgenden Räumen:

  • Wohn- und Esszimmer (24 Quadratmeter)
  • Küche (7 Quadratmeter)
  • Kinderzimmer (13 Quadratmeter)
  • Schlafzimmer (18 Quadratmeter)
  • Bad (12 Quadratmeter)
  • Flur (10 Quadratmeter)
  • Raum mit Heiztherme (4 Quadratmeter)
  • Abstellkammer (10 Quadratmeter)
  • Balkon (12 Quadratmeter)
  • Nicht ausgebauter Dachboden (42 Quadratmeter)

Die Immobilie verfügt insgesamt über eine Größe von 152 Quadratmetern.

Den Flur mit 10 Quadratmetern Fläche müssen Sie hier aus der Berechnung ausklammern, da dieser ein reiner Verkehrsraum ist. Gleiches würde gelten, wenn hier ein Treppenhaus oder eine Eingangshalle enthalten wären. Auch der Raum mit der Heiztherme ist aus der Berechnung herauszuhalten, da es sich hierbei um reine Funktionsfläche handelt.

Wenn Sie die 10 Quadratmeter für den Flur und die 4 Quadratmeter für den Heizungsraum von der Gesamtquadratmeterzahl abgerechnet haben, kommen Sie auf eine Nutzfläche von insgesamt 138 Quadratmetern.

 

Fazit

Eine korrekte Nutzflächenberechnung ist wichtig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten. Es kann allerdings auch beim Kauf einer Immobilie sehr hilfreich sein, wenn Sie eine einfache Nutzflächenberechnung vornehmen können. Grundsätzlich gilt es hierfür zuerst einmal die gesamte Fläche der Immobilie zu ermitteln und anschließend einfach die Quadratmeter aller Räume abziehen, die nicht in die Kategorie Nutzflächen gehören.

 

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information des Lesers. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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