Immobilien erfreuen sich bei privaten Investoren auch deshalb großer Beliebtheit, weil sie sich heute sehr einfach und zu guten Renditen vermieten lassen. Bevor die Mieteinnahmen fließen, stehen zunächst einmal die Mietersuche sowie die Vertragsgestaltung für das Mietverhältnis an. Doch welche Fallstricke lauern dabei? Und was ist generell als Vermieter zu beachten?
Anders als beim Immobilienverkauf bilden Preisverhandlungen bei einer Vermietung keinen Schwerpunkt. Im Normalfall legt der Vermieter die gewünschte Miete fest, und potenzielle Mieter melden sich häufig nur dann, wenn die Miete auch erschwinglich erscheint. Doch wie hoch darf die Miete eigentlich angesetzt werden?
Hierbei spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle:
Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete hat bei der Vermietung von Wohnraum auch rechtlich eine große Bedeutung. Denn sie stellt gleichsam eine wichtige Orientierungsmarke für die Obergrenze dessen dar, was ein Vermieter für eine Wohnung verlangen kann.
Die gesetzlichen Vorgaben legen dabei folgende Obergrenzen fest:
Ort mit Mietpreisbremse | Mietobergrenze für Neuvermietungen |
---|---|
ja | maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete |
nein | maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (in wenigen Ausnahmenfällen 50%) |
Wer seine Wohnung noch teurer anbietet, begeht eventuell eine Ordnungswidrigkeit. Im schlimmsten Fall muss der Mehrerlös herausgegeben werden, und es kann zur Verhängung eines Bußgeldes kommen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete soll das Mietniveau spiegeln, welches für vergleichbare Immobilien in der jeweiligen Region als normal betrachtet wird. Als Basis dienen dabei laut §558 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Mieten, die in den letzten vier Kalenderjahren vereinbart wurden.
Der Nachweis erfolgt je nach Möglichkeit:
Wird die ortsübliche Miete bei einer späteren Mieterhöhung als Begründung angeführt, ist deren Höhe über die oben genannten Verfahren nachzuweisen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete spiegelt in diesem Zusammenhang natürlich auch die Lage einer Immobilie. Eine Wohnung in München liegt laut Mietspiegel beispielsweise bei durchschnittlich 11,69 Euro Kaltmiete pro m² (je nach Stadtteil und Ausstattung), während der Mietspiegel für Dortmund Durchschnittswerte von 8,10 Euro pro m² ausgibt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete preist bereits Faktoren wie Makro- und Mikrolage in den möglichen Mietpreis ein. Zusätzlich hängt die Miete jedoch auch von der Ausstattung der Wohnung ab. Dabei sind vor allem folgende Ausstattungsmerkmale wichtig:
Wem die Suche nach dem passenden Mieter zu aufwendig ist, kann sich zu diesem Zweck bereits einen fachkundigen Partner mit ins Boot holen. Als Immobilienvermittler mit langjähriger Erfahrung unterstützen wir Vermieter dabei, den richtigen Mieter zu finden und dabei das Optimum herauszuholen.
Wer sich ein realistisches Bild von der möglichen Miethöhe seiner Wohnung gemacht hat, steht vor der Suche nach passenden Mietern. Was auf den ersten Blick einfach scheinen mag, kann durchaus Probleme mit sich bringen. Folgende Schritte sind essenziell:
Damit sich passende Mieter melden können, muss Kontakt zur Zielgruppe hergestellt werden. Dies lässt sich am besten über maßgeschneiderte Anzeigen in den richtigen Medien erreichen. Dazu gehören:
Eine möglichst große Verbreitung der eigenen Wohnungsanzeige ist sinnvoll, jedoch nur die halbe Miete. Darüber hinaus sollte die Anzeige an sich auch ansprechend und informativ gestaltet werden.
Diese Inhalte sind wichtig:
Die ansprechende Gestaltung der Anzeige beinhaltet auch die Hervorhebung der Vorzüge. Vereinfacht gesagt sollte diese einem Interessenten aufzeigen, warum er gerade in Ihrer Wohnung leben möchte.
Als erfahrene Partner in Sachen Immobilienvermittlung bieten wir Vermietern die Möglichkeit, virtuelle 360°-Rundgänge für das jeweilige Mietobjekt zu erstellen. Auf diese Weise lässt sich der Besichtigungstourismus eindämmen und das eigene Angebot wird von potenziellen Mietern als noch hochwertiger wahrgenommen.
Wenn sich Interessenten für das Mietobjekt melden, geht es als Nächstes um einen Besichtigungstermin. Hierbei können sowohl Einzeltermine anberaumt werden als auch Sammeltermine, an denen gleich mehrere Interessenten gleichzeitig vorbeischauen. Die Termine bieten beiden Seiten Vorteile:
Nach den Besichtigungsterminen kristallisiert sich schnell eine Gruppe von Interessenten heraus, die ernsthaft ein Mietverhältnis eingehen möchten. Wer als Vermieter auf Nummer sicher gehen möchte, sollte folgende Nachweise von den Kandidaten verlangen:
Nach der Auswahl des passenden Mieters steht die Unterzeichnung des Mietvertrags an. Zu diesem Zweck muss jedoch zunächst ein Mietvertrag vorliegen. Heute gibt es zwar viele kostenfreie Muster, doch ist es sinnvoll, sich vorher in Bezug auf rechtliche Fallstricke beraten zu lassen. Diese betreffen vor allem folgende Themenkomplexe:
Darüber hinaus können Vermieter wählen, ob sie etwaige Mieterhöhungen in der Zukunft automatisieren möchten. So bieten Staffelmietverträge die Möglichkeit, eine regelmäßige jährliche Mieterhöhung zu erreichen. Indexmieten sorgen hingegen dafür, dass die Miete mit entsprechenden Preissteigerungen automatisch steigt. Welche Option hier sinnvoll ist, hängt immer von den speziellen Bedürfnissen des Vermieters ab.
Nach der Unterzeichnung des Mietvertrags erhält der Mieter zusätzlich die Hausordnung und die Schlüssel. Vor der offiziellen Wohnungsübergabe erfolgt noch einmal ein Rundgang, bei dem der Mieter etwaige Mängel eintragen lassen kann. Für diese ist der beim Auszug nicht haftbar zu machen.
Abschließend lässt sich festhalten, dass die Vermietung von Immobilien für Vermieter relativ sichere Einnahmen bedeuten. Trotzdem ist die Suche nach passenden Mietern mit Arbeit verbunden und auch die spätere Verwaltung des Mietverhältnisses bringt durchaus Pflichten mit sich. Wer die Mietersuche vereinfachen möchte, erhält Hilfe durch unsere erfahrenen Immobilienmakler. Nach der Kontaktaufnahme wird die Immobilie auf vielen Portalen präsentiert und auch rechtliche Fallstricke lassen sich so umgehen.
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