Immobilie vermieten – Chancen und Fallstricke

Immobilien erfreuen sich bei privaten Investoren auch deshalb großer Beliebtheit, weil sie sich heute sehr einfach und zu guten Renditen vermieten lassen. Bevor die Mieteinnahmen fließen, stehen zunächst einmal die Mietersuche sowie die Vertragsgestaltung für das Mietverhältnis an. Doch welche Fallstricke lauern dabei? Und was ist generell als Vermieter zu beachten?

Inhaltsverzeichnis:

Vor der Vermietung: Die richtige Miethöhe kennen

Anders als beim Immobilienverkauf bilden Preisverhandlungen bei einer Vermietung keinen Schwerpunkt. Im Normalfall legt der Vermieter die gewünschte Miete fest, und potenzielle Mieter melden sich häufig nur dann, wenn die Miete auch erschwinglich erscheint. Doch wie hoch darf die Miete eigentlich angesetzt werden?

Hierbei spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle:

Die ortsübliche Vergleichsmiete als wichtiger Orientierungspunkt

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete hat bei der Vermietung von Wohnraum auch rechtlich eine große Bedeutung. Denn sie stellt gleichsam eine wichtige Orientierungsmarke für die Obergrenze dessen dar, was ein Vermieter für eine Wohnung verlangen kann.

Die gesetzlichen Vorgaben legen dabei folgende Obergrenzen fest:

Tabelle 1: Obergrenzen für die Mietgestaltung
Ort mit Mietpreisbremse Mietobergrenze für Neuvermietungen
ja maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
nein maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (in wenigen Ausnahmenfällen 50%)

Wer seine Wohnung noch teurer anbietet, begeht eventuell eine Ordnungswidrigkeit. Im schlimmsten Fall muss der Mehrerlös herausgegeben werden, und es kann zur Verhängung eines Bußgeldes kommen.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete soll das Mietniveau spiegeln, welches für vergleichbare Immobilien in der jeweiligen Region als normal betrachtet wird. Als Basis dienen dabei laut §558 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Mieten, die in den letzten vier Kalenderjahren vereinbart wurden.

Der Nachweis erfolgt je nach Möglichkeit:

  • Über den Mietspiegel (wenn vorhanden)
  • Über unabhängige Mietdatenbanken (wenn vorhanden)
  • Über Mieten von drei vergleichbaren Objekten in der Region
  • Über Sachverständigengutachten

Wird die ortsübliche Miete bei einer späteren Mieterhöhung als Begründung angeführt, ist deren Höhe über die oben genannten Verfahren nachzuweisen.

Hinweis:

Die ortsübliche Vergleichsmiete spiegelt in diesem Zusammenhang natürlich auch die Lage einer Immobilie. Eine Wohnung in München liegt laut Mietspiegel beispielsweise bei durchschnittlich 11,69 Euro Kaltmiete pro m² (je nach Stadtteil und Ausstattung), während der Mietspiegel für Dortmund Durchschnittswerte von 8,10 Euro pro m² ausgibt.

Ausstattung der Immobilie: Auf- oder Abschläge auf die Miethöhe sind denkbar

Die ortsübliche Vergleichsmiete preist bereits Faktoren wie Makro- und Mikrolage in den möglichen Mietpreis ein. Zusätzlich hängt die Miete jedoch auch von der Ausstattung der Wohnung ab. Dabei sind vor allem folgende Ausstattungsmerkmale wichtig:

  • Ein zusätzliches Gäste-WC
  • Ein Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche
  • Gestaltung des Badezimmers (typisches 70er-Jahre-Bad oder modernisiert)
  • Hochwertiger Bodenbelag wie Parkett, Naturstein oder hochwertiger PVC-Belag
  • Trittschalldämmung
  • Garten, Balkon oder Dachterrasse
  • Fußbodenheizung
  • Energetische Sanierungsmaßnahmen
  • Barrierefreiheit
  • Aufzug im Hausflur

Tipp:

Wem die Suche nach dem passenden Mieter zu aufwendig ist, kann sich zu diesem Zweck bereits einen fachkundigen Partner mit ins Boot holen. Als Immobilienvermittler mit langjähriger Erfahrung unterstützen wir Vermieter dabei, den richtigen Mieter zu finden und dabei das Optimum herauszuholen.

Passende Mieter finden: Diese Schritte sind wichtig

Wer sich ein realistisches Bild von der möglichen Miethöhe seiner Wohnung gemacht hat, steht vor der Suche nach passenden Mietern. Was auf den ersten Blick einfach scheinen mag, kann durchaus Probleme mit sich bringen. Folgende Schritte sind essenziell:

Immobilie passend platzieren

Damit sich passende Mieter melden können, muss Kontakt zur Zielgruppe hergestellt werden. Dies lässt sich am besten über maßgeschneiderte Anzeigen in den richtigen Medien erreichen. Dazu gehören:

  • Immobilienportale im Internet
  • Regionale Online-Portale mit Wohnungsmarkt (z.B. das der ortsansässigen Zeitung)
  • Inserate in der richtigen Tageszeitung
  • Aushänge an gut frequentierten Orten in der Stadt

Wie sollte eine gute Wohnungsanzeige aussehen?

Eine möglichst große Verbreitung der eigenen Wohnungsanzeige ist sinnvoll, jedoch nur die halbe Miete. Darüber hinaus sollte die Anzeige an sich auch ansprechend und informativ gestaltet werden.

Diese Inhalte sind wichtig:

  • Angaben zur Kaltmiete
  • Angaben zu den Nebenkosten
  • Angaben zur Kaution
  • Daten zur Wohnungsgröße (juristisch korrekte Quadratmeterzahl)
  • Erklärung der Ausstattung
  • Grundriss als Skizze beifügen
  • Atmosphärisch passende Fotos vorlegen (Tageslicht-Aufnahmen)
  • Beschreibung der Mikrolage (ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote in der Nähe)
  • Angaben zum Energieverbrauch und der Art des Energieausweises

Die ansprechende Gestaltung der Anzeige beinhaltet auch die Hervorhebung der Vorzüge. Vereinfacht gesagt sollte diese einem Interessenten aufzeigen, warum er gerade in Ihrer Wohnung leben möchte.

Tipp:

Als erfahrene Partner in Sachen Immobilienvermittlung bieten wir Vermietern die Möglichkeit, virtuelle 360°-Rundgänge für das jeweilige Mietobjekt zu erstellen. Auf diese Weise lässt sich der Besichtigungstourismus eindämmen und das eigene Angebot wird von potenziellen Mietern als noch hochwertiger wahrgenommen.

Besichtigungstermine durchführen

Wenn sich Interessenten für das Mietobjekt melden, geht es als Nächstes um einen Besichtigungstermin. Hierbei können sowohl Einzeltermine anberaumt werden als auch Sammeltermine, an denen gleich mehrere Interessenten gleichzeitig vorbeischauen. Die Termine bieten beiden Seiten Vorteile:

  • Interessent: Potenzielle Mieter können sich die Wohnung genauer anschauen und die Atmosphäre auf sich wirken lassen. Zusätzlich lernen sie den Vermieter kennen und können so ausloten, ob die „Chemie“ stimmt.
  • Vermieter: Der Vermieter erhält einen ersten Eindruck von potenziellen Mietern und kann zudem das weitere Vorgehen besprechen. Auch offene Fragen lassen sich auf diesem Weg klären. So erfährt der Vermieter, für wie viele Personen eine Wohnung gesucht wird und ob eventuell Haustiere mit einziehen sollen.

Potenzielle Mieter überprüfen

Nach den Besichtigungsterminen kristallisiert sich schnell eine Gruppe von Interessenten heraus, die ernsthaft ein Mietverhältnis eingehen möchten. Wer als Vermieter auf Nummer sicher gehen möchte, sollte folgende Nachweise von den Kandidaten verlangen:

  • Mieterselbstauskunft
  • Bonitätsauskunft (z.B. von der SCHUFA oder Infoscore)
  • Einkommensnachweise der letzten Monate
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Der Mietvertrag: Das Herzstück des Mietverhältnisses

Nach der Auswahl des passenden Mieters steht die Unterzeichnung des Mietvertrags an. Zu diesem Zweck muss jedoch zunächst ein Mietvertrag vorliegen. Heute gibt es zwar viele kostenfreie Muster, doch ist es sinnvoll, sich vorher in Bezug auf rechtliche Fallstricke beraten zu lassen. Diese betreffen vor allem folgende Themenkomplexe:

  • Verpflichtungen zur Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen
  • Verbot von Haustierhaltung
  • Starre Pflichten in Bezug auf die Pflicht zur Renovierung
  • Kündigungsausschlussklausel für Mieter

Darüber hinaus können Vermieter wählen, ob sie etwaige Mieterhöhungen in der Zukunft automatisieren möchten. So bieten Staffelmietverträge die Möglichkeit, eine regelmäßige jährliche Mieterhöhung zu erreichen. Indexmieten sorgen hingegen dafür, dass die Miete mit entsprechenden Preissteigerungen automatisch steigt. Welche Option hier sinnvoll ist, hängt immer von den speziellen Bedürfnissen des Vermieters ab.

Nach der Unterzeichnung des Mietvertrags erhält der Mieter zusätzlich die Hausordnung und die Schlüssel. Vor der offiziellen Wohnungsübergabe erfolgt noch einmal ein Rundgang, bei dem der Mieter etwaige Mängel eintragen lassen kann. Für diese ist der beim Auszug nicht haftbar zu machen.

Immobilien vermieten: Sichere Einnahmen und viel Arbeit

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Vermietung von Immobilien für Vermieter relativ sichere Einnahmen bedeuten. Trotzdem ist die Suche nach passenden Mietern mit Arbeit verbunden und auch die spätere Verwaltung des Mietverhältnisses bringt durchaus Pflichten mit sich. Wer die Mietersuche vereinfachen möchte, erhält Hilfe durch unsere erfahrenen Immobilienmakler. Nach der Kontaktaufnahme wird die Immobilie auf vielen Portalen präsentiert und auch rechtliche Fallstricke lassen sich so umgehen.

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