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Wie viel ist meine Immobilie wert?

„Mein Haus, mein Auto, mein Boot“ – dieser bekannte Werbespot aus den 1990er Jahren ist sicherlich noch vielen Menschen im Gedächtnis. Doch während die meisten Anschaffungen mit zunehmender Nutzungsdauer an Wert verlieren, kann der Wert einer Immobilie je nach Marktgegebenheiten schwanken.

Wer beispielsweise 1990 ein Reihenhaus erworben hat, hätte dieses im Jahr 2018 deutschlandweit durchschnittlich fast zum doppelten Preis verkaufen können. Eine solche Wertsteigerung wirft sicherlich bei vielen Immobilienbesitzern die Frage auf: Wie viel ist meine Immobilie heute wert? Und wie lässt sich der Wert zuverlässig ermitteln?

Inhaltsverzeichnis:

Wertermittlung bei Immobilien: Warum eigentlich?

Es gibt unterschiedliche Gründe, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Am häufigsten ist dies jedoch bei den folgenden Anlässen der Fall:

1. Verkauf einer Immobilie

Soll eine Immobilie verkauft werden, ist eine Wertermittlung fast immer unabdingbar. Nur so kann der Verkäufer sichergehen, am Ende auch einen marktgerechten Preis zu erhalten. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung den Wert selbst zu hoch ansetzen. So messen sie Kleinigkeiten wie Ausstattungsmerkmalen eine deutlich höhere Bedeutung bei als der Substanz und der Lage der Immobilie.

Im Hinblick auf den Verkauf einer Immobilie wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Dieser sagt aus, wie viel die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand und unter den momentanen Marktgegebenheiten wert ist. Neben dem Verkäufer kann zudem auch der Käufer eine entsprechende Wertermittlung in Auftrag geben, um sich ein besseres Bild vom entsprechenden Objekt zu machen.

Mit fundierter Hilfe werden Wertermittlung und Verkauf übrigens zum Kinderspiel. Als erfahrener Dienstleister im Maklergeschäft helfen wir Interessenten bei der Wertermittlung und finden gemeinsam die finanzielle attraktivste Lösung!

2. Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie benötigt der Käufer fast immer eine Baufinanzierung. Da zu diesem Zweck die Immobilie per Grundschuld beliehen wird, braucht die Bank vorher wiederum den Wert des entsprechenden Objekts. In diesem Fall wird jedoch der Beleihungswert ermittelt.

Hier nimmt die Bank im Normalfall einen Sicherheitsabschlag vor, um Marktschwankungen während der Finanzierungslaufzeit auszugleichen. Schließlich gilt die Besicherung nicht selten über Zeiträume von 15-30 Jahren. Oft werden weitere Sicherheitsabschläge vorgenommen.

Darüber hinaus existieren noch viele weitere mögliche Gründe für eine Wertermittlung bei Immobilien:

  • Überprüfung und ggfs. Reduzierung der Erbschaftsteuer
  • Zwangsversteigerung
  • Ermittlung aus steuerlichen Anlässen
  • Wertermittlung bei Erbschaftsstreitigkeiten
  • Wertermittlung bei Scheidung oder Trennung
  • Ermittlung des Immobilienwertes für eine Versicherung

Wie lässt sich der Wert einer Immobilie ermitteln?

Die Wertermittlung erfolgt im Normalfall durch einen Gutachter. Entsprechende Wertgutachten sollen schließlich auch bei eventuellen juristischen Auseinandersetzungen Aussagekraft besitzen und anerkannt werden.

Gutachtern stehen dabei heute drei verschiedene Verfahren zu, die je nach Situation Anwendung finden Diese sind im § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV geregelt:

  • das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16),
  • das Ertragswertverfahren (§§ 17–20),
  • das Sachwertverfahren (§§ 21–23)

Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren (Orientierung an Marktpreisen)

Das Vergleichswertverfahren ist der Standard der Wertermittlung für selbst genutzte Immobilien, Eigentumswohnungen und auch Grundstücke. Als Richtschnur gilt dabei: „Eine Immobilie ist so viel wert, wie ein potenzieller Käufer dafür bezahlt.“ Im Gesetzt heißt es dann auch: “Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“

Für die Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter deshalb vergleichbare Grundstücke und Immobilien heran. Wichtige Vergleichskriterien sind dabei:

  • Lage
  • Baulicher und energetischer Zustand des Gebäudes
  • Ausstattung
  • Bodenbeschaffenheit
  • Restnutzungsdauer
  • Größe und Gebäudeart
  • Bauweise

Durch den Zugriff auf entsprechende Gutachterdatenbanken, Gesetze und Verordnungen kann so ein realistischer Kaufpreis für eine Standardversion des betrachteten Objekts ermittelt werden. Kleinere Differenzen zum Standard lassen sich daraufhin durch Zuschläge oder Abschläge beim Wert einbeziehen. So ist ein Grundstück am Ende einer Sackgasse mehr wert als eines an der Kreuzung, eine Penthouse-Wohnung wertvoller als eine ansonsten identische im Erdgeschoss.

Leider schätzen die Eigentümer selbst den Wert Ihrer Immobilie meist viel zu hoch ein. Sie setzen die Ausstattung meist mit zu hohen Werten an und unterschätzen dabei die Auswirkung von Lage und Substanz auf den Preis.

Das Vergleichswertverfahren kann eine recht präzise Form der Wertermittlung sein, die sich auch für unbebaute Grundstücke nutzen lässt. Grundsätzlich bringt das Verfahren aber nur gute Ergebnisse, wenn es genügend vergleichbare Objekte gibt.

Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren (Orientierung an materiellem Wert)

Das Sachwertverfahren schaut sich den materiellen Wert des Grundstücks und der Immobilie genauer an und versucht, daraus den Verkehrswert des Objekts zu ermitteln. Es findet vor allem dann Anwendung , wenn beim Kauf von Immobilien keine Renditegesichtspunkte im Vordergrund stehen.

Der Sachwert wird dabei von drei Komponenten bestimmt:

  1. Bodenrichtwert, sprich den Wert des Grundstücks oder des Grundstückanteils bei Gemeinschaftseigentum. Der örtliche Gutachterausschuss ermittelt den Bodenrichtwert anhand der tatsächlich erzielten Verkaufspreise in der Lage.
  2. Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, sprich bei privat genutzten Immobilien die Wohnung oder das Haus.
  3. Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Zuwege, Garagen oder Carports.

Für die Errechnung der Herstellungskosten z.B. eines Wohnhauses werden vor allem Art und Qualität in Form einer Sachwertrichtlinie herangezogen. Steht ein Keller zur Verfügung, ist das Dachgeschoss ausgebaut? Wie ist die Qualität der verschiedenen Bauteile wie Fenster, Türen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung usw. Der Gutachter zieht dann verschiedene Tabellen zu Rate in denen auch z.B. auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale mit eingerechnet werden.

Die stark vereinfachte Formel gem. §22 ImmoWertV sieht dabei folgendermaßen aus:

Tabelle 1: Berechnungsformel zur Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und gibt einen guten Überblick über den Substanzwert einer Immobilie. Große Schwächen hat es jedoch bei der Abbildung der aktuellen Marktgegebenheiten, da diese nur sehr grob durch den Marktanpassungsfaktor berücksichtigt werden. Die Nachfrage in bestimmten Regionen bleibt jedoch außen vor.
Aus diesem Grund findet dieses Verfahren bei privat genutzten Immobilien nur ergänzend Anwendung oder dann, wenn die anderen Verfahren aufgrund mangelnder Daten nicht nutzbar sind. Für Industriebauten und öffentliche Objekte ist das Sachwertverfahren hingegen eine gern genutzte Option der Wertermittlung.

Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren (Orientierung an den möglichen Einnahmen)

Viele Immobilien werden als Kapitalanlage gekauft, um damit Erträge zu erzielen. Zu diesen Immobilien gehören zum Beispiel vermietete Immobilien, Wohn-und Geschäftsgebäude, oder auch gewerblich genutzte Gebäude oder Grundstücke. Bei Kapitalanlagen stellt sich nicht so sehr die Frage nach dem Substanzwert, sondern vielmehr nach den möglichen Einnahmen. Die Hauptfrage lautet also:

„Welcher Gewinn lässt sich über die Nutzungsdauer der Immobilie durch Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten erzielen?“

Grundsätzlich werden für das Ertragswertverfahren folgende Daten benötigt:

  • Rohertrag
  • Bewirtschaftunsgkosten
  • Bodenwert
  • Liegenschaftszinssatz
  • Restnutzungsdauer
  • Bauliche Umstände

Zu diesem Zweck wird zunächst einmal der Jahresrohertrag ermittelt, der sich aus den tatsächlichen Mieteinnahmen ergibt. Soll das Objekt erst in Zukunft vermietet werden, multipliziert der Gutachter den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche.

Aus diesem Jahresrohertrag lässt sich dann unter Anwendung von Finanzmathematik letztlich der Ertragswert errechnen:

Tabelle 2: Berechnungsformel zur Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein relativ einfaches Rechenmodell, bei dem im Gegensatz zum Sachwertverfahren allerdings einige finanzmathematischen Kenntnisse erforderlich sind.

Fazit

Alle drei Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien sind in Deutschland zulässig. Sie funktionieren zwar jeweils aus unterschiedlichen Blickwinkeln, haben jedoch durchaus ihre Berechtigung. Letztlich kommt es also drauf an, was für eine Immobilie oder Grundstück bewertet werden soll und wie die Nutzung aussieht.

Professionelle Immobilienbewertung als wichtiger Baustein

Viele Transaktionen rund um Immobilien erfordern heute zunächst eine fundierte Wertermittlung. Gerade beim Verkauf einer Immobilie ist es essenziell, den Wert der eigenen vier Wände zu kennen. Nur so herrscht die nötige Orientierung bei Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern.

Die Bewertung selbst wird im Normalfall von fachkundigen Gutachtern übernommen und basiert auf den drei bekannten Wertermittlungsverfahren. Dabei kommt immer das Verfahren zum Einsatz, welches in der vorliegenden Situation zielführend ist. Wer Hilfe bei der Wertermittlung benötigt, kann mit uns auf einen starken Partner setzen. FALC Immobilienmakler unterstützen Verkäufer und Käufer von der Wertermittlung bis zum Verkauf bzw. Kauf und helfen dabei, den marktgerechten Preis zu erzielen!

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