Immobilie richtig kaufen – was muss ich beim Erwerb einer Immobilie beachten?

Der große Traum vom Eigenheim oder die Suche nach einem guten Renditeobjekt – es gibt heute sehr viele Gründe, eine Immobilie zu erwerben. Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen nach wie vor auf einem Rekordtief und die Wertsteigerungen im Immobilienbereich während der vergangenen Jahre waren sehr attraktiv. Doch wie lässt sich eine Immobilie richtig kaufen? Welche Schritte sind nötig? Und was ist bei diesen genau zu beachten?

Inhaltsverzeichnis:

Am Anfang steht das Geld: Finanzielle Möglichkeiten kalkulieren

Der Kauf einer Immobilie ist ein finanzielles Großprojekt, welches sich im Normalfall nur über eine Baufinanzierung stemmen lässt. Aus diesem Grund ist es wichtig, vorher die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu kennen. Dabei stehen vor allem diese beiden Fragen im Vordergrund:

1. Wie viel Eigenkapital habe ich angespart?

Auch wenn Immobilien heute finanziert werden, ist in den meisten Fällen ein gewisser Anteil Eigenkapital erforderlich. Dies liegt an der Tatsache, dass Banken die zu finanzierenden Immobilien im Normalfall nicht bis zum vollen Kaufpreis beleihen, sondern Sicherheitsabschläge vornehmen. Ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 25% des Kaufpreises wäre hierbei durchaus wünschenswert.

Darüber hinaus gilt: Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto besser fallen die Konditionen für die Baufinanzierung aus. Schließlich muss die Bank die Immobilie dann in geringerem Umfang beleihen und geht weniger Risiko ein.

Achtung:

Käufer sollten bedenken, dass auch noch die Kaufnebenkosten anfallen. Dazu gehören die Notarkosten sowie die Kosten für das Grundbuchamt und auch die Grunderwerbsteuer. Für eine grobe Kalkulation sollten mindestens 10% des Kaufpreises zusätzlich als Nebenkosten eingerechnet werden.

2. Welche Kreditrate kann ich dauerhaft sicher zurückzahlen?

Neben dem Eigenkapital müssen Immobilienkäufer auch schon im Vorhinein wissen, welchen Betrag sie monatlich sicher für die Kreditrückzahlung nutzen können. Zu diesem Zweck ist eine Haushaltsrechnung, ein Kassensturz also, unerlässlich. Da werden alle Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

Mit der monatlich möglichen Rate können Interessenten prüfen, welche Kreditsumme seriös möglich ist. Im Zusammenspiel mit dem Eigenkapital wird dann klar, ob eine bestimmte Immobilie finanziell im Rahmen des Möglichen liegt.

Bedarf festlegen: Welche Art Immobilie wünsche ich mir?

Wer eine Immobilie richtig kaufen möchte, muss zunächst wissen, was er eigentlich will. Aus diesem Grund ist als erstes die Frage zu klären, ob es sich um ein Eigenheim handelt oder die Immobilie Mieteinnahmen erwirtschaften soll.

Eigenheimnutzer sollten für sich folgende Fragen beantworten:

  • Wie viel Platz benötigen meine Familie und ich?
  • Was ist uns in Bezug auf die unmittelbare Umgebung wichtig? (z.B. stadtnah vs. grün)
  • Wie sollte die Raumaufteilung aussehen?
  • Was ist uns in Bezug auf die Ausstattung wichtig? (z.B. Balkon, Garten, besondere Badewanne)
  • In welcher Region möchten wir leben?
  • Welche Entfernung zwischen Arbeitsplatz und Wohnung ist für uns in Ordnung?

Handelt es sich bei der Immobilie hingegen um ein Renditeobjekt, sind vor allem die folgenden Aspekte wichtig:

  • Guter Zustand der Immobilie
  • Stetige und angemessene Mieteinnahmen
  • Attraktives Kaufpreis-Miete-Verhältnis (wie viele Jahresmieten macht der Kaufpreis aus?)
  • Gute und wertstabile Lage

Wichtig:

Auch Eigenheimnutzer sollten der Lage eine gewisse Bedeutung schenken, denn diese entscheidet über die Wertentwicklung des Objektes. Beliebte Lagen versprechen erkennbare Wertsteigerungen in der Zukunft, während eher unbeliebte Lagen den Immobilienpreis künftig auch drücken könnten.

Passende Objekte finden: Mit einem erfahrenen Makler ganz einfach

Der nächste Schritt besteht darin, nach passenden Objekten zu suchen. Dies funktioniert zum einen natürlich in Eigenregie. Ein Blick in Immobilienportale zeigt, wie groß das Angebot in diesem Zusammenhang ist. Doch mit vielen Angeboten geht schnell die Übersicht verloren.

Ein guter Makler stellt hier eine große Hilfe dar. Als erfahrener Dienstleister im Bereich der Immobilienvermittlung fungieren wir hier als Lotse und finden mit Ihnen gemeinsam schnell passende Objekte. Zu diesem Zweck setzen wir auf unterschiedliche Hilfsmittel:

Umfangreiches Angebot: Durch ein großes Netzwerk können wir als Makler potenziellen Käufern eine umfassende Auswahl an Immobilien zur Verfügung stellen.

Umfangreiche Dossiers: Die Dossiers bieten Kaufinteressenten alle wichtigen Daten und einen ersten Überblick über die Optik der Immobilie. Zu diesem Zweck stehen zahlreiche detaillierte Bildaufnahmen zur Verfügung.

Virtuelle 3D-Rundgänge: Noch vor der tatsächlichen Besichtigung können Kaufinteressenten einen virtuellen 3D-Rundgang vornehmen und somit eine Vorauswahl treffen. So werden am Ende nur die Objekte besichtigt, die in die engere Wahl kommen und die Käufer sparen sich viel Zeit sowie Energie.

1. Vor der Besichtigung: Lage und Infrastruktur checken

Bevor es an die Besichtigung geht, ist es sinnvoll, vorher die Lage des Objekts zu checken. Hierbei spielen sowohl die Makrolage (der Stadtteil oder die gesamte Region) als auch die Mikrolage (die unmittelbare Umgebung) eine wichtige Rolle.

Folgende Aspekte sollten dabei genauer betrachtet werden:

Tabelle 2: Mögliche Lagefaktoren im Überblick
Lagefaktor Auswirkung
Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre (Makrolage) Regionen mit Bevölkerungswachstum sind beliebt und weisen eine wachsende Nachfrage nach Immobilien auf. Dies stabilisiert das Preisniveau auch mittel- und langfristig.
Wirtschaftliche Entwicklung (Makrolage) Prosperierende Regionen stellen ein wachsendes Arbeitsplatzangebot zur Verfügung. So bleibt auch künftig die Nachfrage nach Immobilien hoch.
Stadtnähe (Mikrolage) Ist die Innenstadt fußläufig zu erreichen, stellt dies ganz klar einen Pluspunkt dar.
Lärm und Geruch (Mikrolage) Ein Objekt an einer Hauptstraße mit einer Straßenbahntrasse ist deutlich unbeliebter als kleine Nebenstraßen, die kaum von Durchgangsverkehr betroffen sind. Auch dauerhaft unangenehme Gerüche durch produzierende Unternehmen oder Fluglärm sind Negativkriterien.
Infrastruktur (Mikrolage) Hierbei geht es vor allem um die Frage, ob Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe zur Verfügung stehen und wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel aussieht. Auch die Möglichkeiten in den Bereichen Kindergärten, Schule, Kultur- und Freizeitangebote sowie medizinische Einrichtungen spielen eine wichtige Rolle.
Nachbarschaft (Mikrolage) Steht das Haus an einem Park oder in der Nähe von Grünflächen, ist dies positiv zu werten.

Mit diesen Lagefaktoren können sich potenzielle Käufer ein Bild von einer Immobilie machen und für sich entscheiden, ob ein Kauf letztlich infrage kommt. Darüber hinaus können kleinere Mängel auch später bei den Preisverhandlungen genutzt werden, um das Wunschobjekt eventuell noch geringfügig günstiger zu erhalten.

2. Die Besichtigung: Ein genauer Blick ist unerlässlich

Nach der Vorarbeit folgt die Besichtigung. Hierbei ist schon der erste Eindruck sehr wichtig. Gerade Eigenheimnutzer sollten lieber auf einen Kauf verzichten, wenn sie sich schon in der Umgebung nicht sonderlich wohlfühlen.

In Bezug auf die Immobilie selbst zählt vor allem der Zustand:

  • Sind bereits von außen Schäden ersichtlich?
  • Sehen die Räume renovierungsbedürftig aus?
  • Ist Schimmelbefall (insbesondere im Bad oder im Keller) zu erkennen?
  • Wie steht es um die Fenster und die Haustür?
  • Sind die sanitären Anlagen in einem einwandfreien Zustand?
  • Wann wurde die Heizungsanlage eingebaut?

Tipp:

Sind dem Immobilieneigentümer oder dem Makler Schäden bekannt, muss er diese auch mitteilen. Wer Angst hat, etwas zu übersehen, kann die Besichtigung auch mit fachkundiger Hilfe angehen.

3. Der letzte Schritt: Die Preisverhandlung

Sollte ein Objekt den eigenen Vorstellungen entsprechen und auch finanziell grundsätzlich stemmbar sein, geht es an die Preisverhandlung. Auch hier gilt: Mit guter Vorbereitung lässt sich der Preis häufig noch drücken.

Wer beispielsweise die Immobilienpreise der Region gecheckt hat, kann abschätzen, ob das Angebot des Verkäufers sich eher am oberen oder am unteren Preisrand befindet.

Darüber hinaus ist es wichtig, die bei der Besichtigung gewonnen Eindrücke in faktenbasierte Argumente für die Preisverhandlung zu verwandeln. Auf diese Weise lässt sich am Ende ein Kaufpreis finden, mit dem beide Seiten gut leben können.

4. Immobilie richtig kaufen: Mit guter Planung kein Problem!

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen kein alltägliches Projekt, welches zudem auch finanziell hohe Wellen schlägt. Wer sich jedoch richtig vorbereitet und genau weiß, was er will, hat die ersten Schritte bereits erfolgreich vollzogen. Mit einem erfahrenen Makler fällt zudem auch die Suche nach passenden Objekten nicht schwer. Nach einem Lagecheck und einer erfolgreichen Besichtigung dürften Kaufinteressenten zudem genug Argumente für die Preisverhandlungen gesammelt haben, um am Ende ihr Wunschobjekt auch zu bekommen.

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