So finanzieren Sie Ihr Eigenheim

Die Finanzierungsstrategie für die eigene Immobilie muss langfristig solide sein. Dabei kommt es auf einige Grundregeln an, die schon vor zwanzig oder dreißig Jahren dieselben waren wie heute. Man muss sie nur beachten. Was zu all dem, das Bauherren möglichst richtig machen sollten, zählt: das ausgewogene Verhältnis von Eigenkapital und Immobilien-Darlehen; eine möglichst lange Zinssicherheit; eine erträgliche und deshalb das Familienbudget nicht überstrapazierende Belastung aus Zins und Tilgung, die zudem flexibel gestaltbar ist, sowie eine zügige Entschuldung, um noch ausreichend Zeit für die private Altersvorsorge zu haben.

Warum die richtige Finanzierungsstrategie beim Wohneigentum so entscheidend ist

Ein Hypotheken-Darlehen ist letztlich ein Produkt wie jedes andere auch. Doch anders als beispielsweise beim Kauf eines neuen Smartphones geht es dabei nicht um Ausgaben in Höhe von rund tausend Euro, sondern meist gleich um etliche hunderttausend Euros. Deshalb haben falsche Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung eine vergleichsweise große Halbwertzeit.

So verleiten beispielsweise die nach wie vor historisch niedrigen Hypothekenzinsen nicht wenige Bauherren zu einer unangemessen hohen Verschuldung. Wird diese kombiniert mit einer geringen jährlichen Tilgungsrate von nur 1 oder 1,5 Prozent des Anfangsdarlehens, drohen erhebliche Risiken. Denn in diesem Fall kommt die Entschuldung nur sehr langsam voran und dauert meist mehrere Jahrzehnte. Eine mögliche, unangenehme Folge ist: Bei der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der ersten Zinsbindung ist noch eine vergleichsweise hohe Restschuld vorhanden. Falls dann die Hypothekenzinsen 3, 4 oder noch mehr Prozent betragen, könnte es für viele Kreditnehmer finanziell sehr eng werden.

Die Fehler bei der Baufinanzierung werden fast immer gleich am Anfang gemacht – vor Unterschrift des Darlehensvertrags. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Wer hier (fast) alles richtig macht, dürfte später, sofern nichts Außergewöhnliches passiert, so gut wie keine finanziellen Probleme haben.

Basis der Finanzierungsstrategie: Kassensturz und Eigenkapital

Mindestens 20 Prozent der gesamten Erwerbskosten sollte ein Bauherr als Eigenkapital mitringen. Denn je mehr eigenes Geld in das Eigenheim investiert wird, desto solider ist auch langfristig die Finanzierung. Heutzutage achten Darlehensgeber wieder stärker auf die Bonität der Kunden. Zu den mindestens 20 Prozent Eigenkapital kommen die Erwerbsnebenkosten, die ebenfalls aus dem eigenen Geld des künftigen Hausbesitzers getragen werden müssen.

Die Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals hängt letztlich auch von den Ersparnissen der Familie ab. Ideal geeignet sind schnell verfügbare und sehr niedrig oder gar nicht verzinste Vermögenswerte wie Festgelder und Sparbücher. Klarheit darüber, was alles investiert werden kann, bringt ausschließlich ein ehrlicher Kassensturz.

Wer mehr Eigenkapital einsetzen kann, profitiert möglicherweise von Zinsvorteilen, weil das Risiko für den Geldgeber geringer ausfällt. Damit Bauherren aber nicht unnötig viel Eigenkapital investieren, sollten sie in jedem Fall nachfragen, welche Zinssätze der Geldgeber bei welcher Eigenkapitalquote verlangt. Außerdem sollten Bauherren darauf achten, dass sie sich finanziell nicht verausgaben. Daher braucht jeder Immobilienkäufer eine „Eiserne Reserve“, am besten in Höhe von mindestens drei Netto-Monatsgehältern.

Was tun bei wenig Eigenkapital?

Bauherren mit wenig Eigenkapital, aber halbwegs sicherem und gutem Einkommen, müssen – sofern sie dem vom Finanzierungsinstitut geforderten Mindesteigenkapital nicht nachkommen können - durchweg Zinszuschläge zahlen. Auch wenn der Zinsaufschlag nach wenig ausschaut – über die gesamte Zinsbindung hin kann sich das „Extra“ auf mehrere Tausend Euro summieren. Die bessere Alternative: Nach alternativen Geldquellen Ausschau halten, wie etwa zinsgünstige oder zinslose Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber sowie staatlichen Fördergelder. In Frage hierfür kommen das Baukindergeld sowie Förderungen von der KfW-Förderbank und eventuell vom jeweiligen Bundesland.

Das Baukindergeld – Die staatliche Wohnförderung für Familien

Seit dem Jahr 2018 können Familien vom Baukindergeld profitieren.

Durch das Baukindergeld gefördert wird der Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie. Wobei Ersterwerb bedeutet: der auf den Haushalt bezogene erstmalige Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Dabei ist die Förderung unabhängig vom Alter der erworbenen Immobilie. Es kann also ein neues Objekt, aber auch eine schon etliche Jahre alte Wohnung oder ein altes Haus sein.

Der Staat unterstützt Familien mit 1.200 Euro jährlich pro Kind. Gezahlt wird das Baukindergeld zehn Jahre lang und beantragt wird diese staatliche Förderung über die KfW-Förderbank.

KfW-Förderprogramme und Förderung der Bundesländer und Kommunen für Bauherren

Zusätzlich können Immobilienerwerber Anspruch auf die aktuelle Förderung des jeweiligen Bundeslandes und ihrer Wohnort-Kommune sein.

Die KfW-Programme für Immobilienerwerber

Für Bauherren – unabhängig vom Familienstand - kommen insbesondere die KfW-Programme „Energieeffizient Bauen“ und das „Wohneigentumsprogramm“ in Frage“. Dabei profitieren Immobilienerwerber – abhängig vom Förderprogramm – in mehrfacher Hinsicht: von besonders günstigen Konditionen, tilgungsfreien Anlaufjahren, sowie eventuell auch einem Tilgungszuschuss. Die KfW-Förderung muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Daher sollten Interessierte sich immer frühzeitig über die aktuellen Konditionen im Internet informieren.

Förderung der Bundesländer und Kommunen

Einen Länderförder-Überblick über jeweils aktuelle Förderprogramme im jeweiligen Bundesland gibt es u.a. hier. Auch Kommunen fördern bisweilen mit direkten Zuschüssen oder geringeren Gebühren bestimmte Vorhaben von Immobilienerwerbern, wie das Anlegen eines Dachgartens. Außerdem unterstützen Bürgermeister auch den Kauf von Grundstücken oder bieten das Einheimischen-Modell an. Immobilienerwerber sollten in jedem Fall frühzeitig bei der zuständigen Kommunalverwaltung nachfragen.

Finanzierung Wohneigentum: Das gilt in punkto Zinsbindung

Zum Jahreswechsel 2020/2021 ist Baugeld nach wie vor historisch günstig. Deshalb sollten Bauherren und Immobilienkäufer eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Denn: Je länger man sich die sehr günstigen Konditionen sichert, desto einfacher ist die langfristige Budgetplanung. Die mit einer längeren Zinsbindung verbundene, ebenso langfristige Kalkulationssicherheit wiegt den vermeintlichen Nachteil, dass kürzere Zinsbindungen etwas preiswerter sind, auf.

Das sollten Bauherren in punkto Tilgung beachten

Die Tilgung sollten Erwerber von selbstgenutztem Wohneigentum, sofern das ihr Budget zulässt, möglichst hoch ansetzen. Am besten bei jährlich 3 oder mehr Prozent vom Anfangsdarlehen. Nur so lässt sich die Kompletttilgung idealerweise noch vor, oder aber kurz nach Rentenbeginn erreichen. Wichtig: Wird nur die früher übliche Mini-Tilgungsrate von 1,0 oder 1,5 Prozent gewählt, dauert es dank der extrem niedrigen Bauzinsen, so will es die Finanzmathematik, eine kleine Ewigkeit bis zur Entschuldung. Umgekehrt gilt: Je höher der gewählte Tilgungssatz, umso kürzer die Finanzierungslaufzeit.

Es lohnt sich also, den Tilgungsturbo zuzuschalten: Denn je niedriger der Kredit später bei der Anschlussfinanzierung, desto besser. Das zahlt sich besonders aus, wenn die Hypothekenzinsen bei der Umschuldung deutlich nach oben gesprungen sind. Wer zuvor viel getilgt hat, der kann einen solchen Zinsanstieg abfedern, ohne sich finanziell in die Klemme zu bringen.

 

Flexible Tilgungsmodalitäten sichern die Eigenheimfinanzierung

Darlehensverträge mit möglichst viel Flexibilität sind mindestens genauso wichtig wie solche mit niedrigem Zins. Diese Flexibilität zahlt sich vor allem bei der Tilgung des Baukredits aus. Sobald es finanziell ein wenig enger wird, oder aber überraschende Einnahmen ins Haus regnen, sind zwei Varianten möglich:

1. Jährliche Sondertilgung vereinbaren

Empfehlenswert ist, eine jährliche Sondertilgung zwischen fünf und zehn Prozent des Darlehens zu vereinbaren – selbstverständlich kostenlos. Wichtig: Solche Sondertilgungen bringen nur dann etwas, wenn die Option in den ersten zehn Jahren der Darlehenslaufzeit ausgeübt werden kann.  

2. Variable jährliche Tilgungsquote

Zusätzlich sollten Kreditnehmer, ebenfalls ohne Extra-Gebühren, bei Bedarf die jährliche Tilgungsquote verändern können. Auch das stärkt die finanzielle Flexibilität des Häuslebauers. Gebührenfreie Tilgungsanpassungen und auch Sondertilgungen sind wegen des harten Wettbewerbs mittlerweile Standards bei den Darlehensverträgen und sollten ohne Aufschlag von Seiten des Finanzierungspartners angeboten werden.

So passt die Finanzierungsstrategie

Wer als Bauherr und Immobilienkäufer diese Punkte beachtet, sollte sich im nächsten Schritt um die Wahl der richtigen Finanzierungsbausteine kümmern. „Richtig“ deshalb, weil das gesamte Finanzierungskonzept, möglicherweise bestehend aus mehreren unterschiedlichen Bausteinen, maßgeschneidert zu den Lebensumständen und den Plänen der Familie passen muss. Grundsätzlich in Frage kommen Annuitäten-Darlehen von Bank, Sparkasse oder Versicherung, das Bausparen und staatliche Förderkredite bzw. -zuschüsse

Praktisch jeder Baustein lässt sich miteinander kombinieren, um ein passendes Finanzierungspaket zu schnüren. Was in Frage kommt, was passt und was nicht, muss der künftige Eigentümer selbst – meist gemeinsam mit seinem Finanzierungsberater – entscheiden. Grundsätzlich gilt: Möglichst niedrige Kosten sind allein nicht ausschlaggebend für die Qualität der Finanzierungsstrategie. Mindestens genauso wichtig ist, dass Bauherren viel finanzielle Flexibilität haben, um auch etwas unruhigere Zeiten zu meistern.

Nicht vergessen: Die richtige Absicherung der Familie

Sollte der Hauptverdiener versterben oder erwerbsunfähig werden, ist das Eigenheim gefährdet, weil das Geld nicht mehr für die finanziellen Verpflichtungen reicht. Umsichtige Kreditnehmer treffen für diese tragischen Fälle unbedingt Vorsorge.

Risiko-Lebensversicherung: Eine sinnvolle Vorsorge ist eine Risiko-Police mit entsprechendem Tilgungsfortschritt der fallenden Versicherungssumme.

Berufsunfähigkeits-Versicherung: Empfehlenswert ist darüber hinaus der Abschluss einer Berufsunfähigkeits-Versicherung für den Hauptverdiener der Familie. Wem das zu teuer ist, der sollte in jedem Fall mindestens nach einer privaten Unfallversicherung als preiswertere Alternative Ausschau halten.

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