Immobilienerwerb von Unverheirateten – Auf was es ankommt

Das Grundbuch – Eigentumsverhältnisse auf einen Blick

Wenn aus Mietern Immobilieneigentümer werden, erfolgt das – aus rechtlicher Sicht – durch den Eintrag ins Grundbuch. Erwerben Paare eine Immobilie, sollten sie in der Regel beide ihre Namen als Eigentümer von Haus oder Wohnung ins Grundbuch eintragen. Das macht vor allem dann Sinn, wenn auch beide viel Geld in die Immobilie investiert haben. Denn nur wer im Grundbuch steht, der ist (Mit-)Eigentümer der Immobilie. Wessen Name in diesem amtlichen Register fehlt, geht grundsätzlich bei einer Trennung leer aus. Das gilt selbst dann, wenn er sich am Erwerb des Hauses oder der gemeinsamen Eigentumswohnung finanziell beteiligt hat bzw. beide den dazugehörigen Darlehensvertrag für die Finanzierung der Immobilie unterschrieben haben und bezahlen.

An was sich die Aufteilung des Eigentums im Grundbuch orientieren sollte

Daher gilt: Sobald beide Partner am Kauf oder an der Finanzierung der Immobilie mit Eigen- oder über Fremdkapital beteiligt sind, sollten auch beide ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei ist der Eintrag mit der je hälftigen Eigentumsquote kein Muss. Ein brauchbares, weil faires Modell, ist vielmehr die Verteilung nach der Höhe der Investition. Konkret: Die Aufteilung des Eigentums richtet sich nach der Höhe des Eigenkapitals oder des Hypothekendarlehens, mit dem sich die Partner jeweils an der Finanzierung beteiligt haben.

Klarheit mit einem Partnerschaftsvertrag

Für die Sicherheit, die der Gesetzgeber Eheleuten gibt, müssen Unverheiratete – erst recht mit Kindern – durch private Vereinbarungen sorgen. Denn noch immer ist die Ehe – zumindest in der Theorie – das Fundament unseres Gemeinwesens. Auch bei Partner mit Trauschein empfiehlt sich immer öfter ein Ehevertrag. Ein solcher Ehevertrag verursacht zwar zusätzliche Kosten, kann aber später Gold wert sein.

Der Gesetzgeber hat für viele unterschiedliche Fälle und Situationen (fast) alles geregelt – beispielsweise wer erbt, was mit dem Vermögen nach einer Scheidung passiert und wie viel Unterhalt in diesem Fall dem Nachwuchs und dem wirtschaftlich Schwächeren zusteht. Wollen Paare ohne Trauschein eine vergleichbare Sicherheit wie Eheleute haben, müssen sie selbst etwas dafür tun. Indem sie zum Beispiel so genannte Partnerschaftsverträge abschließen, zivilrechtliche Vollmachten einräumen, Patientenverfügungen erstellen, Vorsorgevollmachten formulieren oder mithilfe eines Testaments oder eines Erbvertrags die Vermögensübertragung an den oder die Hinterbliebenen regeln.

Das sollte im Partnerschaftsvertrag geregelt werden

In dieser privaten Vereinbarung werden die Regeln des Zusammenlebens und für den Fall einer Trennung fixiert. Zu den einzelnen regelungsbedürftigen Themen zählen etwa die Art und Weise des Zusammenlebens, die Aufteilung des während der Partnerschaft erwirtschafteten Vermögens nach einer Trennung sowie gemeinsame, auch finanzielle Verpflichtungen während der Partnerschaft.

Paare ohne Trauschein mit einem gemeinsamen Haus sollten daher in der Vereinbarung beispielsweise festhalten, wer wie viel Eigenkapital in den Immobilienerwerb investiert, wer das Darlehen bei der Bank oder Sparkasse aufnimmt, und wie Zins und Tilgung geleistet werden sollen. Ebenso wer bei einer Trennung in der Immobilie bleibt und wie der andere Partner abgefunden wird. Falls einer der Partner das Grundstück stellt und der andere die darauf befindliche Immobilie finanziert, sollte auch hierfür rechtlich vorgesorgt werden. Denn dem Eigentümer des Grundstücks gehört grundsätzlich alles, was sich darauf befindet bzw. erbaut wird.

Bei gemeinsamem Immobilienbesitz den Ernstfall regeln

Nichteheliche Lebenspartner sollten immer ein Testament oder einen Erbvertrag machen, weil das gesetzliche Erbrecht wie bei Verheirateten nicht gilt. So können Paare ohne Trauschein in einem eigenen Testament jeweils den Anderen als Erben einsetzen oder aber mit einem so genannten Vermächtnis bedenken. Gibt es weder Testament noch Erbvertrag, dürfen die Verwandten des Verstorbenen ihre Ansprüche anmelden, und der überlebende Partner geht leer aus. Begründung: Die gesetzliche Erbfolge beinhaltet ein starres Regelwerk, nach dem der Nachlass an die Familie übergeht. Die nicht-eheliche Lebensgemeinschaft kommt darin nicht vor.

Wer Stress und Ärger vermeiden will, bestimmt in einer „letztwilligen Verfügung“ die Verteilung seines Vermögens im Todesfall selbst und kann selbiges und somit auch den eigenen Anteil an der Immobilie dem Partner beim Ableben übertragen. Die nächsten Verwandten des Verstorbenen haben dann zwar immer noch einen Anspruch auf ihren Pflichtteil. Damit der überlebenden Partner weiterhin in dem Haus wohnen bleiben kann, könnte ihm zusätzlich ein Vorkaufsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht zugesichert werden.

Was gilt bei einem Testament

Fachleute raten dringend zum juristischen Beistand beim Abfassen eines Testaments. Dadurch kann später der Interpretationsspielraum bei einzelnen Passagen im Testament verkleinert oder völlig vermieden werden. Das gilt im Übrigen nicht nur beim gemeinsamen Immobilienerwerb, sondern generell immer, wenn Unverheiratete zusammenleben.

Übrigens: Nach einer Trennung behält ein Testament seine Wirkung. Es sei denn, das Testament wird widerrufen. Was die meisten wohl auch tun, falls sie sich neu verlieben.

Was gilt bei einem gemeinsamen Erbvertrag

Gegenseitig als Erben können sich die Partner auch in einem Erbvertrag, der von einem Notar aufgesetzt und beurkundet wird, einsetzen. Eine solche rechtliche Regelung bietet sich besonders für nicht-eheliche Partner als Alternative zum gemeinschaftlichen Testament an, das nur von Ehepaaren abgeschlossen werden kann.

Vorteil: Der Erbvertrag bietet beiden eine große rechtliche Sicherheit, was im Fall der Fälle mit dem jeweiligen Nachlass geschieht. Nachteil: Jeder ist immer auf die Zustimmung seines Partners angewiesen, sollte er seine Meinung einmal ändern wollen. Denn ein Erbvertrag kann nur in beiderseitigem Einvernehmen durch einen anders lautenden Vertrag aufgehoben werden.

Gemeinsame Verträge in einer Ehe sind gut, doch sollten auch deren mögliche Konsequenzen für den Fall der Fälle, die Trennung, bedacht werden. Denn grundsätzlich gilt: Mitgehangen, mitgefangen. Ist die wilde Ehe kaputt, bleiben Verträge gültig.