Deutschland
zum Kauf
44651 Herne - Deutschland - Nordrhein-Westfalen - Herne - Wanne
Vollvermietetes Mehrfamilienhaus mit Gewerbe in Herne-Wanne – 7,36 % Rendite, stabiler Cashflow
Kaufpreis
330.000 €
Objektnr.
FALC-StSc-85995
268,00 m²
Grundstücksfläche
1906
Baujahr
Objektangaben
Nutzungsart:
Anlage
Objektart:
Mehrfamilienhaus
Zimmer:
20,0
Etagenanzahl:
4
Baujahr:
1906
Ausstattung:
standard
Heizungsart:
Etagenheizung
Befeuerung:
Gas
Wohnfläche:
305,00 m²
Gesamtfläche:
432,00 m²
Grundstücksfläche:
268,00 m²
Kosten
Kaufpreis:
330.000 €
Kaufpreis pro m²:
763,89 €/m²
Provisionspflichtig:
Ja
Provision:
3,57 % inkl. MwSt. vom not. Kaufpreis
Das 1906 errichtete Mittelhaus vereint auf rund 432 m² Wohn-, Gewerbe und Nutzfläche fünf Einheiten unter einem Dach: ein gut geschnittenes, verkehrsgünstig gelegenes Ladenlokal im Erdgeschoss, einen zusätzlichen Lager-/Betriebsraum sowie drei klassisch geschnittene Wohnungen in den Obergeschossen – die oberste mit ausgebautem Dachgeschoss. Diese Nutzungsmischung aus Gewerbe und Wohnen sorgt für eine breite Diversifikation der Mieterstruktur und macht das Objekt für Kapitalanleger besonders interessant.
Überzeugend ist vor allem die Ertragssituation: Alle fünf Einheiten sind aktuell vermietet, die Kaltmieteinnahmen sind von 19.368 € (2021) auf 24.300 € (2025) gestiegen – ein Plus von 25,5 % in nur vier Jahren. Bei einem Kaufpreis von 330.000 € ergibt sich daraus eine attraktive Bruttorendite von 7,36 % bei einem Kaufpreisfaktor von nur 13,58 – eine überzeugende Ausgangsbasis für eine renditestarke Kapitalanlage. Zusätzliches Potenzial bieten die beiden Gewerbeeinheiten, deren Mieten aktuell noch unter dem für die Lage üblichen Marktniveau liegen und bei Anschlussvermietung weiteren Steigerungsspielraum eröffnen.
Ein besonderer Vorzug dieses Objekts ist die Qualität der Mieterschaft: Sowohl die Gewerbe- als auch die Wohnungsmieter zeichnen sich durch eine langjährige, sehr zuverlässige und pünktliche Mietzahlung aus und pflegen ein freundliches, unkompliziertes Verhältnis zur Hausverwaltung. Diese stabile und angenehme Mieterstruktur reduziert das Vermietungsrisiko spürbar und sorgt für einen planbaren, verlässlichen Cashflow – ein Aspekt, der für Kapitalanleger bei der Investitionsentscheidung besonders schwer wiegt.
Auch substanzseitig überzeugt das Haus: Bäder, Heizungen, Leitungen und Fenster wurden größtenteils zwischen 2010 und 2024 modernisiert, das Dach wurde bereits 1983 komplett saniert und 2018 mit neuen Dachfenstern versehen. Die kontinuierliche Instandhaltung über Jahrzehnte zeigt sich in einem gepflegten, dem Umfeld entsprechend soliden Gesamtzustand, wobei im Kellerbereich noch handwerkliche Sanierungsarbeiten erforderlich sind.
Mit seiner zentralen Lage im wachsenden Grundstücksmarkt Herne (Umsatzplus von 6,5 % im Jahr 2025) und seiner stabilen, wachsenden Mieterbasis bietet die Magdeburger Straße 54 Kapitalanlegern eine solide Basis für nachhaltigen Cashflow mit zusätzlichem Wertsteigerungspotenzial.
Die drei Wohnungen sind mit Gasetagenheizungen ausgestattet, die überwiegend zwischen 2010 und 2024 erneuert wurden, sowie größtenteils mit doppelt verglasten Kunststofffenstern und Rollläden. Im Treppenhaus sind noch die historischen Holzfenster erhalten. Ein Satellitenanschluss ist vorhanden.
Die Wohnung im 1. Obergeschoss verfügt über rund 94 m² Wohnfläche und erzielt aktuell eine Kaltmiete von 558 € monatlich (6.696 € im Jahr). Die Wohnung im 2. Obergeschoss ist ebenfalls rund 94 m² groß und wird für 549 € monatlich (6.588 € im Jahr) vermietet. Die Wohnung im 3. Obergeschoss inklusive ausgebautem Dachgeschoss bringt es auf rund 117 m² Wohnfläche bei einer Kaltmiete von 558 € monatlich (6.696 € im Jahr). Im Erdgeschoss ergänzen ein rund 48 m² großes Ladenlokal (240 € Kaltmiete monatlich, 2.880 € im Jahr) sowie ein rund 78,5 m² großer Betriebs-/Lagerraum (120 € Kaltmiete monatlich, 1.440 € im Jahr) das Ensemble. In Summe verfügt das Objekt damit über rund 419 m² vermietete Kernfläche bei einer Jahreskaltmiete von 24.300 €, was einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von rund 4,83 € entspricht.
Ergänzt wird das Objekt durch eine breite Durchfahrt/Einfahrt (rund 35 m²) sowie eine befestigte Hof-Abstellfläche (rund 20 m²) als zusätzliche, nicht separat bepreiste Nutzflächen.
Makrolage:
Herne liegt im Herzen des Ruhrgebiets und gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr mit rund elf Millionen Einwohnern. Die Stadt zählt gut 155.000 Einwohner und ist über Autobahnen und Schienenwege eng mit Bochum, Gelsenkirchen und Dortmund verknüpft. Das Ruhrgebiet durchläuft einen strukturellen Wandel von der Schwerindustrie hin zu Dienstleistung, Gesundheitswirtschaft und Logistik. Herne profitiert dabei von seiner zentralen Lage, wenngleich die Stadt weiterhin mit überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit und angespannten kommunalen Finanzen zu kämpfen hat. Für Investoren bedeutet das: solide Mieterbasis bei moderaten Einstiegspreisen, jedoch mit begrenztem spekulativem Wertsteigerungspotenzial.
Mikrolage:
Der Stadtteil Eickel weist eine für das westliche Ruhrgebiet typische Bewohnerstruktur auf – hoher Anteil an Mieterhaushalten, stabile Nachfrage im unteren und mittleren Preissegment. Die Mieten in Eickel bewegen sich auf einem moderaten Niveau, was für Wohnportfolios mit Fokus auf Bestandsmieter und kontinuierliche Cashflows relevant ist. Leerstandsquoten sind im Segment einfacher bis mittlerer Wohnqualität vergleichsweise gering, sofern die Substanz der Objekte gepflegt ist. Die Nachfrage konzentriert sich auf bezahlbare Wohnflächen, da Eickel kein klassisches Aufwertungsquartier darstellt, aber eine verlässliche Mieterstruktur bietet.
Infrastruktur & Versorgung:
Eickel verfügt über eine gewachsene Nahversorgungsstruktur mit Lebensmitteleinzelhandel, kleineren Fachgeschäften und Dienstleistungsangeboten im Stadtteilzentrum. Medizinische Grundversorgung ist durch niedergelassene Ärzte vor Ort gegeben; weiterführende Einrichtungen sind im Stadtgebiet Hernes erreichbar. Schulen unterschiedlicher Bildungsstufen sind im Stadtteil und in angrenzenden Quartieren vorhanden, was die Eignung für Familienhaushalte als Mieterzielgruppe stützt.
Verkehrsanbindung:
Eickel ist durch das Straßenbahn- und Busnetz des Verkehrsverbunds Rhein-Ruhr (VRR) an das öffentliche Nahverkehrsnetz angebunden. Die Straßenbahnlinien stellen Verbindungen in die Herner Innenstadt sowie in Richtung Gelsenkirchen her. Der Bahnhof Wanne-Eickel Hbf ermöglicht überregionale Bahnverbindungen im Regionalverkehr. Die Autobahnanschlüsse der A42 und A43 sind über das Straßennetz erreichbar und sichern die Einbindung in das Ruhrgebietsnetz.
Freizeit & Lebensqualität:
Eickel bietet als gewachsener Wohnstadtteil eine solide Alltagsqualität ohne ausgeprägte Freizeitinfrastruktur. Grünflächen und Parks sind im Stadtgebiet vorhanden. Kulturelle und sportliche Angebote konzentrieren sich stärker auf die Herner Innenstadt sowie benachbarte Zentren. Die Lebensqualität ist funktional und auf den Alltag ausgerichtet – ein Faktor, der für einkommensstabile Bestandsmieter relevant ist, jedoch keine Premiumlage begründet. Für Portfolioinvestoren mit Fokus auf Bestandsstabilität statt Aufwertungsspekulation ist dieser Charakter ein kalkulierbares Merkmal.
Investment-Keyfacts auf einen Blick:
- Kaufpreis 330.000 € – Faktor 13,58, Bruttorendite 7,36 %
- günstige und wirtschaftlich attraktive 764 € / m² (bei 432 m² Wohn- und Nutzfläche)
- Jahreskaltmiete 2025: 24.300 € (2021: 19.368 € – Mietsteigerung +25,5 % in 4 Jahren)
- Vollvermietet: 5 von 5 Einheiten, ⌀ 4,83 €/m²/Monat
- Wohnung 1. OG: ca. 94 m², 558 €/Monat (6.696 €/Jahr)
- Wohnung 2. OG: ca. 94 m², 549 €/Monat (6.588 €/Jahr)
- Wohnung 3. OG/DG: ca. 117 m², 558 €/Monat (6.696 €/Jahr)
- Ladenlokal EG: ca. 48 m², 240 €/Monat (2.880 €/Jahr) – unter Marktmiete, Nachvermietungspotenzial
- Lager/Betrieb EG: ca. 78,5 m², 120 €/Monat (1.440 €/Jahr) – unter Marktmiete, Nachvermietungspotenzial
- Zusatzflächen ohne separate Bepreisung: Durchfahrt/Einfahrt ca. 35 m², Hof-Abstellfläche ca. 20 m²
- Heizung: Gasetagenheizungen, überwiegend 2010–2024 erneuert
- Fenster: größtenteils doppelt verglaste Kunststofffenster mit Rollläden; historische Holzfenster im Treppenhaus erhalten
- Sonstige Ausstattung: Satellitenanschluss vorhanden
Ein ergänzender Hinweis zur Präsentation: Um Ihnen ein besseres Gefühl für die Raumwirkung sowie Gestaltungsmöglichkeiten zu geben, wurden einige Aufnahmen digital möbliert bzw. renoviert (Virtual Staging). Die Raumproportionen entsprechen selbstverständlich der originalen Beschaffenheit. Diese Fotos wurden mit "Einrichtungsbeispiel" oder "Gestaltungsbeispiel" kenntlich gemacht. Aus Gründen der Transparenz haben wir alle bearbeiteten Fotos zusätzlich im Original hochgeladen.
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Steffen Schröder
FALC Immobilien Herten
Tel: 0151 / 7508 3333
E-Mail: steffen.schroeder@falcimmo.de
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Energieausweis
Ausweistyp:
Bedarfsausweis
Gültig bis:
29.07.2036
Endenergiebedarf:
203 kWh/(m²*a)
Energieträger:
Gas
Effizienzklasse:
G
Baujahr:
1906
Ausstellungsdatum:
29.07.2026
Gebäudeart:
Wohngebäude
Karte
Grundrisse
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Erreichbarkeit
Mo. - So.: 6:00 - 22:00 Uhr