Voll vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in der Dorstener Altstadt – 3 Einheiten, 2 Garagen

Zum Verkauf steht ein solides Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage der Dorstener Altstadt, direkt am Rand der Fußgängerzone am Lippetor. Das Haus wurde 1958 errichtet, ist einseitig angebaut und steht auf einem ca. 282 m² großen Grundstück. Es ist vollständig vermietet und bietet Kapitalanlegern stabile, breit gestreute Mieteinnahmen aus Gewerbe und Wohnen.

Erdgeschoss – Gewerbe: Im Erdgeschoss liegt ein eingesessener orthopädieschuhtechnischer Fachbetrieb. Im vorderen Bereich befinden sich Ladenlokal, Empfang, Beratungs- und Büroräume mit ca. 121 m². Dahinter schließt sich im Anbau eine Werkstatt mit ca. 53 m² an. Die große Schaufensterfront zur Ursulastraße sorgt für gute Sichtbarkeit. Der Mieter nutzt die Fläche seit vielen Jahren. Eine der beiden Garagen ist zusätzlich an den Gewerbemieter vermietet.

1. Obergeschoss – Wohnung ca. 125 m²: Die großzügige Wohnung wurde 1999 und 2015 umfassend saniert. Wohn- und Küchenbereich sind geöffnet, eine hochwertige Einbauküche ist vorhanden. Die Böden bestehen aus Parkett und Granitfliesen. Es gibt drei Zimmer, ein Bad mit Badewanne und barrierearmer Dusche sowie ein separates Gäste-WC. Besonderes Highlight ist der lichtdurchflutete Wintergarten mit Wandheizung in Lehmputz, an den sich eine große Dachterrasse mit Blick ins Grüne anschließt. Die Wohnung ist seit 2014 an langjährige Mieter vermietet. Eine Garage gehört zum Mietverhältnis.

Dachgeschoss – Wohnung ca. 93 m²: Die Dachgeschosswohnung wurde 2017 kernsaniert und wird über eine eigene Gas-Etagentherme aus dem Jahr 2020 beheizt. Sie bietet vier Zimmer, eine separate Küche und ein Bad mit Glasduschkabine. Die Böden sind mit Fliesen und Vinyl ausgestattet. Die Wohnung ist seit 2021 vermietet.

Keller und Nebenflächen: Das Wohnhaus ist voll unterkellert und verfügt über Waschraum, Heizungskeller und fünf Kellerräume. Der Werkstattanbau ist ebenfalls unterkellert und über den Hof zugänglich. Die beiden Garagen liegen in einem geschlossenen Hof mit elektrischem Rolltor, was in der Innenstadt ein klarer Vorteil ist.

Perspektive: Die Wohnungsmieten liegen mit ca. 6,00 bis 6,50 €/m² auf moderatem Niveau. Das bietet mittelfristig Anpassungspotenzial im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Der Gewerbemietvertrag endet zum 31.03.2027. Ab dann bietet sich statt einer Neuvermietung auch die Umnutzung der Gewerbeeinheit in zwei Wohnungen an, die nach Angabe der Eigentümer machbar ist. Ladenlokal und Werkstattanbau umfassen zusammen rund 174 m². Daraus lassen sich zwei Wohneinheiten mit je ca. 80 bis 85 m² Wohnfläche schaffen. Wohnungen dieser Größe werden in der Dorstener Altstadt stark nachgefragt. Für den Umbau ist eine Genehmigung der Nutzungsänderung erforderlich.

Eine Beispielrechnung auf Basis des Mietspiegels 2025 der Stadt Dorsten zeigt das Potenzial: Für Gebäude der Baujahresklasse 1950 bis 1979 weist der Mietspiegel eine Ausgangsmiete von 5,55 €/m² aus. Mit dem Lagefaktor 1,05 für die Altstadt und dem Faktor 1,00 für Wohnungen zwischen 45 und 100 m² ergibt sich ein Ausgangswert von ca. 5,83 €/m². Die beim Umbau anfallenden Modernisierungen werden mit Zuschlägen von 0,15 €/m² je Punkt berücksichtigt. Bei beispielhaft 10 Punkten sind das 1,50 €/m². Damit liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei ca. 7,30 €/m².

Beide Wohnungen hätten zusammen ca. 164 m² Wohnfläche. Das ergibt eine Nettokaltmiete von ca. 1.200 € im Monat bzw. ca. 14.400 € im Jahr. Die dann freie Garage bringt zusätzlich ca. 50 € monatlich. Zusammen mit den bestehenden Wohnungen läge die Gesamtmiete bei ca. 2.660 € monatlich bzw. ca. 31.900 € jährlich. Das Objekt würde so zu einem reinen Wohnhaus mit vier Einheiten. Die Mieteinnahmen wären breiter gestreut und nicht mehr von einem einzelnen Gewerbemieter abhängig.

Die Beispielrechnung ist unverbindlich. Umbaukosten und Genehmigungsfähigkeit sind vom Käufer gesondert zu prüfen.

Mieteinnahmen: Das Objekt ist vollständig vermietet und erzielt derzeit eine Nettokaltmiete von insgesamt 3.610 € im Monat, das entspricht 43.320 € im Jahr. Den größten Anteil trägt die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit ca. 174 m². Sie ist einschließlich einer Garage für 2.200 € monatlich vermietet, das Mietverhältnis endet zum 31.03.2027. Die Wohnung im 1. Obergeschoss mit ca. 125 m² bringt 750 € ein. Hinzu kommen 50 € für die zweite Garage, die ebenfalls an die Mieter dieser Wohnung vermietet ist. Die Dachgeschosswohnung mit ca. 93 m² ist für 610 € vermietet. Insgesamt verteilen sich die Einnahmen damit auf ca. 392 m² vermietbare Fläche.