Am Golf geben sie sich entspannt

Am Golf geben sie sich entspannt

Hennef/Köln, 22. April 2026

Dubai. Vertrauen ist die eigentliche Währung des Immobilienmarkts in der Golfmetropole. Seit Ende Februar testen Raketen und Drohnen täglich, wie viel davon noch übrig ist. Opportunistische Käufer wittern bereits ihre Chancen, noch aber sind die Preise stabil. Was hält diesen Markt zusammen – und wie lange noch?

Als Ende Februar die ersten Raketen und Drohnen auf Dubai zusteuerten, saß Immobilienunternehmer Daniel Garofoli bei einem Geschäftstermin im Mandarin Oriental am Jumeirah Beach. Die meisten Geschosse wurden abgefangen, vieles spielte sich hoch am Himmel über der Küste ab. „Aber auch wenn das in 20, 30 Kilometern Höhe passiert, scheppert das krass“, erzählt Garofoli. „Das ist angsteinflößend.“ Einschläge gab es in Dubai nur wenige, dennoch traf der Angriff die Metropole an einer empfindlichen Stelle. „Der Imageschaden für Dubai geht in die Multimilliarden“, sagt Garofoli.

Dubais Immobilienmarkt trägt sich nicht durch einheimische Nachfrage, sondern durch Kapital und Zuzug aus dem Ausland. Wer kauft, kommt von woanders. Und wer von woanders kommt, kann auch wegbleiben. Vertrauen ist deshalb kein weicher Faktor für die Metropole, sondern die eigentliche Währung des Standorts, wichtiger als Mietrenditen, Bauträgerrankings oder die Lage. Hält dieses Vertrauen, hält der Markt. Hält es nicht, nützt alles andere nichts.

Garofoli ist vor 14 Jahren aus Deutschland nach Dubai ausgewandert und hat dort ein Immobilienunternehmen mit rund 60 Mitarbeitern aufgebaut. Der Umsatz liegt bei knapp 250 Mio. Euro im Jahr. Die geopolitischen Spannungen in der Golfregion seien ihm bewusst gewesen, sagt er. „Aber ich hätte mir niemals vorstellen können, dass der Iran in diesem Ausmaß angreift.“

Wie sensibel der Markt auf solche Schocks reagiert, hat sich in der Vergangenheit mehrfach gezeigt. Nach dem Finanzcrash 2008 brachen die Immobilienpreise in Dubai um bis zu 50% ein. Als 2019 Angriffe auf saudiarabische Ölanlagen die gesamte Golfregion erschütterten, kam es ebenfalls zu einem kurzfristigen Transaktionsrückgang, der jedoch nur kurz anhielt. Eine nennenswerte Preiskorrektur blieb aus, weil sich die Lage schnell beruhigte. Während der Corona-Pandemie gaben die Preise je nach Segment um bis zu 10% nach.

Das Muster wiederholt sich in jeder Krise: Transaktionsvolumen reagieren zuerst, Preise folgen – und die Tiefe der Korrektur hängt davon ab, wie lange die Unsicherheit anhält. Die Frage lautet daher: Wird das ein kurzer Schreck oder ein längerer Einbruch?

Natalie Witzer sagt: weder noch. Sie lebt seit zwölf Jahren in den Emiraten und arbeitet für das deutsche Maklerunternehmen FALC Immobilien in Dubai. „Wir haben nach wie vor interessierte Käufer. Der Markt ist stabil geblieben“, resümiert sie. Weder Preise noch Mieten hätten bislang nachgegeben. „Aber die Entscheidungsfindung ist vorsichtiger geworden“, ergänzt FALC-Geschäftsführer Stefan Nölker. Einzelne Verkaufsgespräche hätten sich verzögert, tatsächlich abgesprungen sei aber bislang niemand.

Tatsächlich wurden in den ersten drei Wochen nach den Angriffen mehr als 11.000 Wohnungen verkauft. Die Zahl der Verkäufe ging zunächst zurück, etwa auf das Niveau der Weihnachtszeit, und stieg anschließend wieder auf das vorherige Niveau an.

Die Marktdaten zeigen: Es herrscht keine Panik. Die Preise sind stabil, und es gibt keine Hinweise auf einen Ausverkauf. Viele Transaktionen wurden lediglich verzögert, etwa weil Käufer nicht anreisen konnten oder formale Prozesse Zeit benötigten.

„Alles, was man jetzt sieht, sind Verträge, die schon vor ein oder zwei Monaten angebahnt wurden“, erklärt Nina Strenzel, Geschäftsführerin von NST Real Estate. Zudem schrecken Vertragsstrafen von etwa 10% viele Käufer davon ab, zurückzutreten.

Garofoli, Witzer und Strenzel sehen keinen Einbruch der Nachfrage. Im Gegenteil: „Es sind sogar Interessenten dazugekommen, die jetzt aktiv nach Chancen suchen“, sagt Witzer. Dennoch gibt es bislang keine Preisnachlässe.

Entscheidend bleibt die Frage, wie stabil das Vertrauen in den Standort ist. Für viele vor Ort hat es bislang wenig gelitten. Bewohner loben Sicherheit und staatliche Maßnahmen, etwa die erfolgreiche Abwehr von Raketen und Drohnen sowie schnelle Informationssysteme.

Langfristig gilt der Markt weiterhin als wachstumsstark:
2025 wurden über 215.000 Immobilienverkäufe registriert (2019: 39.000). Der Gesamtverkaufswert lag bei rund 160 Mrd. Euro (2019: 18,5 Mrd. Euro). Die durchschnittlichen Wohnungspreise stiegen von etwa 2.300 €/m² auf knapp 4.500 €/m².

Der Boom basiert auf niedrigen Steuern, gezielten Investorenanreizen (z. B. Golden Visa ab ca. 500.000 € Investment) und einer aktiven Stadtentwicklungsstrategie (Dubai 2040 Master Plan).

Die Prognose vor Ort:
Sollte sich die geopolitische Lage stabilisieren, wird sich auch der Immobilienmarkt schnell wieder erholen. Selbst bei längerer Krise wird kein kompletter Zusammenbruch erwartet – vielmehr ein zyklischer Rückgang mit anschließendem Wachstum, wie in der Vergangenheit.

 

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