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Rechtsberatung

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Mietrechtsreform: Was sich für Mieter und Vermieter ändert

Gesetzesänderungen im Mietrecht gehen an den meisten Menschen vorbei, da Meldungen darüber in den Medien nicht gerade prominent vertreten sind. Die Reformen aber betreffen nicht wenige Menschen: In Deutschland gibt es über 40 Millionen Mietwohnungen. „Während die letzte Reform des deutschen Mietrechts 2001 die Rechte der Mieter stärkte, bietet die aktuelle Reform, die seit 1. Mai 2013 aktiv ist, einige Erleichterungen für Vermieter“, informiert Rechtsanwalt Harald Urban von der Deutschen Anwaltshotline.

Energetische Modernisierungen am Haus werden einfacher

Für Hauseigentümer ist es nun einfacher, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die darauf abzielen, Energie einzusparen. Haben solche bauliche Maßnahmen die Wohnqualität der Mieter eingeschränkt, waren sie regulär zur Mietminderung berechtigt. Das sind die Mieter nun erst, wenn die Beeinträchtigung durch die energetische Modernisierung länger als drei Monate andauert. „Alle anderen Modernisierungsmaßnahmen am Haus berechtigen nach wie vor zur Mietminderung – eine Beeinträchtigung natürlich immer vorausgesetzt“, sagt der Mietrechtler. Ist eine Wohnung während der Bauphase nicht nur beeinträchtigt, sondern ganz und gar unbenutzbar, muss der Mieter die drei Monate ebenso wenig dulden.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug der Kaution

Bislang war nur geregelt, dass die erste Teilzahlung der Kaution mit der ersten Mietzahlung fällig war. Nun schreibt das Gesetz vor, dass die weiteren Raten mit den unmittelbar folgenden Mieten zu zahlen sind. „Ist der Mieter mit der Kaution in einer Höhe von mindestens zwei Kaltmieten im Rückstand, berechtigt das jetzt den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung“, erklärt Rechtsanwalt Urban. Entgegen bisheriger Rechtslage ist dafür auch keine Abmahnung mehr erforderlich.


Zwangsräumungen werden einfacher durchsetzbar

Um gegen Mietnomaden und Mietpreller vorzugehen, müssen sich Vermieter auf eine langwierige und kostspielige Prozedur einlassen. Daher hat der Gesetzgeber reagiert, indem er Räumungsprozesse „vorrangig und beschleunigt“ behandeln will. Sie sollen nun anderen Zivilprozessen vorgezogen werden. Zudem kann ein Vermieter bei Zahlungsklagen während des Prozesses schon per Antrag offene Mietzahlungen einfordern.Hat ein Gerichtsvollzieher eine Wohnung räumen lassen, so mussten die zurückgelassenen Möbel auf Kosten des Vermieters teuer entfernt und eingelagert werden. Für die so genannte „Berliner Räumung“ wurde nun gesetzliche Grundlage geschaffen. „In diesem Modell erhält der Vermieter vom Gerichtsvollzieher den Besitz an der Wohnung und übt an den Sachen sein Vermieterpfandrecht aus“, so der Anwalt. Der Kostenvorschuss einer klassischen Räumung entfällt dabei – dieser betrug meist mehrere Tausend Euro.Unbekannte Untermieter muss ein Vermieter nicht dulden. Diesen aber vor die Tür zu setzen, war bisher nicht ganz einfach, da der Vermieter ein Räumungsurteil für eine Wohnung nur gegen den Mieter erwirken konnte, die dort auch benannt sind. „Mit einer einstweiligen Verfügung kann der Vermieter nun auch schnell und effektiv gegen unberechtigte Untermieter direkt vorgehen, indem er einen Räumungstitel auch gegen vorher unbekannte Bewohner erhält“, erklärt Urban.

Kappungsgrenze gesenkt und Schlupfloch gestopft

Allgemein darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Die Bundesländer erhalten nun die Möglichkeit, diese sogenannte Kappungsgrenze in Städten oder Stadtvierteln mit Wohnungsnot auf 15 Prozent zu beschränken.Außerdem wurde ein Schlupfloch gestopft, womit ein Käufer einer Eigentumswohnung den drei Jahre andauernden Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung umgehen konnte. Diesen Kündigungsschutz haben Bewohner von Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. „Das sogenannte Münchner Modell funktionierte so, dass sich die Käufer der Wohnungen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammentaten, vor der Umwandlung die Wohnungen kauften und Eigenbedarf ankündigten“, berichtet der Mietrechtler von der Deutschen Anwaltshotline. Die Frist von drei Jahren gilt nun auch, wenn mehrere Personen ein ganzes Objekt kaufen.

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